買換え特例の意味&要件は?土地のみ(住宅取り壊し)でも適用される?!


「特定の居住用財産の買換え特例」の意味や要件などについて取り上げたいと思います。

マイホームを売却して利益(=譲渡所得)が出た場合、3,000万円以下なら控除を受けられて税金がかからない特例があることは、別の記事で触れました。

関連記事:マンション売却利益の税金はいくら?3000万円控除の要件もチェック!

この3,000万円控除と似たものに「特定の居住用財産の買換え特例」があります。

文字通りマイホームを買換えた際に検討する特例であり、意味としては「売却して得た利益を新しいマイホーム購入に充てたので、本来なされるべき課税を将来へ延ばしましょう」ということになります。

最近では、夫婦が広い家を処分して生活に適したサイズの家に住み替える「ダウンサイジング(DS)」も流行っていますから、この買換え特例も知っておいた方がいいでしょう。

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買換え特例の意味&要件について

マイホームを売って代わりのマイホームに買換えた場合、一定の条件を満たせば譲渡所得への課税が将来へ繰り延べされる「特定の居住用財産の買換え特例」。

あくまで、課税を先延ばしするという意味ですので、買換えたマイホームをいつか売却した際には、繰り延べされた譲渡所得にも課税される点が特徴です。

この特例を受けるためには、売却した家と買換えた家、それぞれの適用要件をクリアする必要があります。

 

買換え特例の要件は以下の通りです。

(売却した家)

▼売却した年の1月1日現在、土地・建物の所有期間がいずれも10年を超えていること

▼居住期間も10年以上であること(住んでいなかった期間があれば、その期間はカウントされません)

▼2019年12月31日までの売却であること

▼売却価格が1億円を超えていないこと

(買換えた家)

▼家屋の床面積50㎡以上、敷地の面積500㎡以下であること

▼耐火建築物の中古住宅の場合は、25年以内に建築されたものであること。地震に対する安全性が証明されたもの

▼マイホームを売った年の前年から翌年までの3年の間に買換えていること

(その他)

▼売却した家は、親子や夫婦といった特別な関係がある人に対して売ったものでないこと

▼買換え特例を受けると、買換えた家についての住宅ローン控除は受けられない

▼買換え特例を受けると、3,000万円特別控除や軽減税率の特例は受けられない

 

次のセクションで具体例を見てみましょう。

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買換え特例の具体例について

譲渡所得が3,000万円以内でしたら、3,000万円特別控除を使えば課税されないわけですから、この「特定の居住用財産の買換え特例」を検討する必要はありません。

諸経費を差し引いても3,000万円超えの譲渡所得が出る例は、実はそれほど多くないと思います。

関連記事:相続 空き家の売却…税金はいくら&特例はある?計算例を見ながらチェック!

 

とはいえ…「特定の居住用財産の買換え特例」がイメージできるように、ざっくりですが一例を挙げてみます。

1,500万円で買って住んでいたマイホームを5,000万円で売却し、6,000万円のマイホームに買換えた場合…

本来でしたら売却で得た利益3,500万円に課税されますが、これを繰り延べします。

そして将来…6,000万円で買ったマイホームを7,000万円で売却できた場合…

繰り延べした利益3,500万円に、2回目の売却の利益1,000万円を加えた4,500万円が課税対象になるということです。

 

ちなみに「特定の居住用財産の買換え特例」は、家屋が取り壊された土地のみでも適用される場合があります。

その要件は、以下の3点です。

▼家屋が取り壊された年の1月1日現在、所有期間が10年を超えていること

▼土地の売買契約が家屋を取り壊した日から1年以内に締結されていること。住まなくなった日から3年目の年末までに売却すること

▼取り壊しから売買契約締結までの間、その土地を貸駐車場などの目的で使っていないこと

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買換え特例の意味&要件は?…まとめ

①「特定の居住用財産の買換え特例」は、マイホームの譲渡所得が3,000万円超えの場合に検討する

②譲渡所得への課税を繰り延べしているだけなので、課税がなくなるわけではない

③一定の条件に合えば、土地のみでも適用を受けられる

④3,000万円特別控除と合わせて使うことはできない

買換え特例を受ける場合は、確定申告が必要です。

 

関連記事:老前整理 ピーター自宅売却から実践のコツ&考え方を学ぶ!【徹子の部屋】

 


2018年02月15日 | Posted in 不動産売却の関連ワード | タグ: , Comments Closed 

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