新築売却?!離婚でマイホームを財産分与する4つのパターンとは?


厚労省のデータによりますと、人口1,000人あたり1.81人が離婚している昨今…

幸せなはずのマイホーム新築というタイミングで夫婦仲に亀裂が入り、離婚に発展するケースも少なくないようです。

性格の不一致、DV、モラハラ、不貞行為…と、その原因は様々です。

離婚協議では財産分与についても話し合いますが、不動産は現金と違って分けることが難しい面も…。

今回はマイホームの財産分与における4つのパターンを見ながら、どの方向性がいいのか考えてみたいと思います。

(もちろん、離婚を思いとどまって関係修復できるなら、それがベストです)

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離婚・財産分与 ①新築でも売却して現金を分ける

財産分与とは、夫婦が結婚中に築いた財産をそれぞれの“貢献度”に応じて分け合うこと。

基本は2分の1ずつです。

以前は、妻が専業主婦の場合は3分の1程度と言われましたが、最近では専業主婦でも2分の1が認められるケースが増えています。

とはいえ、上述したように新築マイホームを真っ二つに分けて所有するわけにはいきません。

そこで(せっかくの新築ではありますが…)マイホームを一括売却し、現金を2人で分け合うという選択肢が一番スッキリすると思います。

 

しかし、ここで注意すべき点は住宅ローンの返済です。

新築となれば住宅ローンも高額であり、売却するにしても購入時の価格より安くなるケースが多いでしょう。

夫単独の所有であっても夫婦の共有であっても、住宅ローンが残ってしまう場合は、事前にローン窓口に行って相談しなければいけません。

債権者の承諾を得て、マイホームにかかる抵当権を解除してもらわなければ売却できないからです。

関連記事:住宅ローンを払えない家売却の方法とは?不動産会社選びの注意点も!

「任意売却」と呼びますが、この手続きに慣れている不動産業者を見つけて売却活動をする必要があります。

離婚・財産分与 ②一方が所有・居住し、出ていく一方が財産分与の現金を受ける

マイホームで一番多いのは、所有も住宅ローンも夫単独での名義というケースでしょう。

あるいは、住宅ローンは夫名義でも、妻が所有権の一部を持っている共有の場合もありますね。

いずれにせよ、今後も住み続ける一方がマイホームを所有し、出ていく一方に財産分与に応じた現金を渡すという方法も選択肢の一つです。

マイホームの財産分与の額は、その時点の市場価格をベースに算定しますので、複数の不動産業者から査定してもらうことをおすすめします。

 

ただし、新築となりますと多額の出費があった後ですから、一方が相手の持ち分を買い取ったり、財産分与の割合に応じた現金を手渡すことが難しいこともあり得ます。

また、例えば夫単独の所有&住宅ローンであっても、妻がローンの連帯保証人になっていると、そう簡単に連帯保証人から外れることはできません。

上述したように、連帯保証人の変更についても債権者の承諾が必要になるからです。

別の金融機関の住宅ローンへ借り換え・組み換えができれば連帯保証人を外せる場合があります。

しかし、連帯保証人になってくれる親族がいるのか、いたとしても審査が承認されるのかという課題も出てきます。

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離婚・財産分与 ③出ていく一方が所有し、一方が住み続ける

②と異なる点は、所有者は居住せず、相手が使用権をもらって住み続けるところです。

例えば、マイホームの所有者である夫は別のところに居住しながら住宅ローンを支払い、妻と子供はそのまま住み続けるという形態です。

夫が住宅ローンを払い続けることを「解決金」とする考え方ですね。

 

ただし、夫が病気やリストラなどで住宅ローンを払えなくなったり、途中で気持ちの変化があって支払いをストップしたりするリスクも…。

妻が連帯保証人の場合ですと、代わりに支払う責任が生じます。

所有者の名義と住宅ローンを妻に変えたくても、借り換えの条件をクリアできる収入があるか?などが課題になります。

離婚・財産分与 ④財産分与の割合に応じて共有し続ける

離婚理由がDVや不貞行為といった場合は難しいでしょうが、ある程度の距離感・関係性を保てる夫婦でしたら、財産分与の割合に応じてマイホームを共有し続けることもできます。

子供のこと、仕事のこと、生活費のこと、近所の目…など色々な事情がありますからね。

共有している間に状況の変化があるかもしれません。

 

そういえば、私の知人で、こんな事例もあります。

2,000万円の宅地を夫婦共有で購入し、もうすぐ建物も着工…というタイミングで離婚が決まり、建築をキャンセル…。

違約金を支払ったうえ、宅地だけ売却するにもローンが残ってしまうため、当面は協力して返済し続ける道を選びました。

あと3年ほど返済して残債が減ったらところで売却する計画です。

 

とはいえ、離婚夫婦で不動産の共有を続ける期間が長いほどトラブルになるという見方が一般的です。

上記の事例のように計画性があればいいですが、何となく共有を続けることは避けたほうがいいでしょう。

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新築売却?!離婚でマイホームを財産分与する4つのパターン…まとめ

以上、マイホーム新築のタイミングで離婚することになった夫婦の財産分与4パターンを見てきました。

4つの中でしたら、やはり一括売却した現金を分け合う方法が最もわかりやすく、トラブルも少ないと思います。

お互い、新しい生活に向けて再出発するきっかけにもなるでしょう。

関連記事:共有名義の不動産売却の税金はどうなる?持ち分を売りたい場合の注意点ほか

関連記事:不動産査定サイトの比較&特徴まとめ!結局はどれが一番いいの?

 

しかしながら、そもそも最終手段である離婚を本当に選択しなければならないのか、もう一度よく考えていただきたいです。

回避できる方法はないか?

歩み寄れる余地はないか?

時間をかけて慎重に考えてみてください。

 


2018年02月13日 | Posted in 不動産売却の関連ワード | タグ: , Comments Closed 

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