付帯設備表&物件状況報告書とは?売主が記入する際の注意ポイントは?


売り出し物件の買主が見つかりますと、売買契約書を締結することになります。

仲介業者が介在している場合には「重要事項説明書」という書類も一緒に用意されます。

重要事項説明書とは、物件に関わる法令などについて業者が買主に説明するための書類ですが、これとは別に売主が買主に説明するための書類もあります。

それが「付帯設備表」「物件状況報告書(告知書)」です。

売り渡す物件が「どのような状態か」について売主の立場で知っている事実を記入するもので、とても重要な書類になります。

買主に引き渡した後にトラブルにならないよう、“不動産屋任せ”にはせず、あらかじめ記入時に注意するポイントを押さえておきましょう。

これから不動産売却を考えている方も、売り渡す際にはこういった書類を書く必要があるということを承知しておいてください。

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付帯設備表とは?売主が記入する際の注意点について

売却後にトラブルになるケースで多いのが…

・買主が使えると思っていた物件設備が故障していた

・買主が知らなかった騒音や近隣との揉め事が発覚した

…というもの。

売主負担ですぐ修理できる範囲でしたら解決は早いですが、内容によっては裁判に発展して多額の損害賠償を買主から請求されることもあったりします。

ですから「付帯設備表」と「物件状況報告書(告知書)」の記載内容は重要なのです。

 

まず付帯設備表ですが、これは物件の各設備について「どのような状態か」「どのような状態で引き渡すか」をまとめた書面です。

色々な設備のリストが記載されており、「有」「無」「撤去」のいずれかにチェックを入れるようになっています。

備考欄もあるので、故障して使えない設備があるならその旨を、故障していなくても買主に伝えた方がいいと思う点は記入するようにします。

以下、記入する上で注意するポイントを紹介します。

 

【水回り部門】

●キッチン

流し台や換気扇などの製品ごと、長期使用による劣化や水漏れ、時々ある不具合も記入してください

●浴室・洗面

洗面台のひび割れなども細かく記入を。給湯器は使用年数も書いておくといいです

●トイレ

暖房便座の故障が問題になることもあるので動作確認を

 

【居住空間部門】

●空調関係

エアコン・床暖房も、引き渡し後のクレームが多い設備です。動作状況に合わせ、型番や年製なども記載すると確実です

●照明・収納

引き渡す予定の照明器具に電球切れやスイッチの不具合がある場合も明記を。現在は室内にあっても引き渡しまでに搬出するタンスなどがあれば「撤去」にチェックします

 

【玄関・窓・その他部門】

●建具の歪み・窓ガラスの破損・網戸や襖障子の破れ具合も書いてください。庭木の現状のほか、枝の伸び具合や管理履歴なども記入するといいでしょう

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物件状況報告書とは?売主が記入する際の注意点について

次は物件状況報告書(告知書)です。

土地・建物・周辺環境について記入するものになります。

この書面も非常に重要で、いつも私は売主に「少しでも気になる事、思い出した事があれば、正直にすべて書いてください」とお願いしています。

買主が欠陥や不具合を事前に承知した上で契約すれば、問題は発生しないわけですからね。

特に大切なポイントを、以下に挙げたいと思います。

 

【建物】

●雨漏りがある場合は、天井からのもの以外にも、窓サッシの取り付け部分からの吹き込み・シミも記載

●シロアリ被害を把握している場合はその状況を説明してください。駆除・防除済みならその年月も

●生活していて気づいた建物の傾き・柱の虫食い・ベランダのサビなどはありませんか?

●水道の赤サビ・濁り・詰まりなどの給排水設備で不具体はないでしょうか?

●今までに行った増改築・修繕・リフォームがあれば、その内容や年月を書いてください

 

【土地】

●境界に関する引き継ぎ事項を記入。隣地の居住者との約束事・共有塀の有無・庭木の越境などがあれば書いてください

●周辺地域を含めて過去にその土地が水田や池だったため地盤が弱い場合はその旨も。地盤沈下や土壌汚染はないでしょうか?また、聞いたことはありませんか?

●浄化槽や井戸などは残っていませんか?

 

【周辺環境】

●自動車・電車・飛行機・工場などによる騒音・振動・臭いがあれば詳しく記載

●自治会や町内会のルールや引き継ぎ事項

●物件やその周辺地域で過去に床上(床下)浸水被害はありませんでしたか?

●買主に心理的な影響を与える自殺などの事件・火災は周辺地域で起きていませんか?

●近隣トラブルなど買主に告げる事実はありませんか?

 

売主が知っていたにも関わらず、買主へ意図的に告知しなかった欠陥・不具合については「説明義務違反」による契約解除や損害賠償義務が発生してしまいます。

深刻なトラブルを避けるためにも、内容を熟慮してから記入するようにしましょう。

別の記事で告知義務についてまとめていますので、よろしかったらご覧ください。

関連記事:騒音の告知義務は不動産売却では必須?判例を見ながら判断基準を考察!

関連記事:自然死,孤独死の家売却…告知義務はある?土地(更地)にした場合は?

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帯設備表&物件状況報告書とは?…まとめ

①付帯設備表には、設備の故障や不具合のほか、どの状態で引き渡すかを記入する

②物件状況報告書(告知書)には、土地・建物・周辺環境について売主が知っている事実や、買主に引き継ぐべき内容を記載する

③売主が知っていながら伝えなかった欠陥・不具合に関しては、売却後でも契約解除になったり、損害賠償請求されることもあるので注意が必要

ちなみに「付帯設備表」と「物件状況報告書(告知書)」の内容を買主に説明する作業は、仲介業者が売主に代わって行ってくれます。

 


2018年02月06日 | Posted in 不動産売却の関連ワード | タグ: Comments Closed 

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