囲い込み(不動産)とは?依頼業者が疑わしい時の対処法について!


不動産業界でよく聞く「囲い込み」。

囲い込みとは…

売主から物件を預かった仲介業者が、他業者に客付けされることをブロックするため、実際は買主がいないにも関わらず「もう契約になるから」と偽って他業者に物件紹介させない行為のことです。

売主にとってデメリットでしかないこの行為…実は業界内では、日常的にあることなのです。

不動産売買の囲い込みが起こる理由と対処法についてまとめます。

Sponsored Link

囲い込み(不動産)はなぜ起こる?

本来、1社で仲介依頼を受けた業者は、その物件を早く売却するために「レインズ」というデータベースに登録する決まりです。

レインズは他業者も自由に閲覧することができ、別業者の物件でも紹介できる仕組みになっています。

レインズがありながら、囲い込みが起きてしまう理由…

それは、2社で共同仲介して契約した場合、上限が決まっている仲介手数料を2社で分けることになるからです。

関連記事:仲介手数料の出し方(計算式)や限度額は?売買の報酬は高すぎる?!

 

1社のみで売主・買主それぞれから売買仲介の依頼を受けて契約をまとめた場合、両方から仲介手数料を受け取ることができます。

しかし、2社(=売主側業者と買主側業者)の契約ですと、片方からそれぞれ仲介手数料を受け取ることになるので上記の半分になりますね。

売買契約は取引額も高額なため、片方から受領と双方から受領とでは金額が大きく違ってきますから、囲い込みが起きやすいのです。

 

確か3年ほど前でしたか、ある県の不動産営業マンが、大手業者3社が囲い込みを日常的に行っている―と告発してニュースになりましたよね。

大手業者に物件の空きを問い合わせると「すみません。その物件はこれから契約予定なんです」と答えたにも関わらず…

…取材班が客を装って同じ物件について問い合せると「まだ紹介は大丈夫です。内見どうですか」と呼び込みをしていました。

囲い込み(疑惑?)が表面化し、会見した大手業者の責任者は「囲い込みの事実はないと認識しております」と説明。

おそらく「契約予定ではあるが、未締結であるから、まだ紹介はできる」という言い分だと思いますが、さて…。

はっきりと囲い込みを特定することは難しい面も露呈しました。

Sponsored Link

囲い込み(不動産)を特定する方法や対処法は?

売り出している物件の価格も適正で、かつ諸条件も悪くないのに、なかなか売れない…内覧すらない…。

そんなときは囲い込みの可能性も疑いたくなりますね。

売主ができる、囲い込みの確認法を紹介します。

 

それは、任せている仲介業者に「レインズを使って他業者さんにも必ず声をかけてください」「他業者さんが広告を出すことも許可してください」と、あらかじめ要望することです。

しばらく経ってから、ネット検索して売り出し物件をチェックしてみて、色々な業者のサイトで広告されていればOK。

逆に、変わらずその1社しか掲載されていないようでしたら、囲い込みの可能性大です。

重ねて他業者とのタイアップを提案してみて、それでも囲い込みを続けるようでしたら、仲介依頼を解除して別の業者に依頼し直しましょう。

関連記事:仲介業者を変えたい時どうすれば?売却の媒介契約解除で注意するポイント!

 

ちなみに…私の身近にも“囲い込み100%”の業者がいます。

(私)「御社のホームページに載っている◯◯の仲介物件なんですが、まだ空いてますか?ぜひ紹介させていただきたいんですが…」

(業者)「うちは他の業者に物件出さないもんで」

上述した大手業者のように「これから契約予定なんです」と返されるならまだしも、他業者には物件情報を出さないと明言するところが凄いです。

数カ月後、別の物件を問い合わせたときも、まったく同じ返答でした。

それほどまでに、売主よりも自社利益の方を優先したいのでしょうか…?

この囲い込み100%業者のことを通報しようか?と思いましたが、すると今度は「これから契約予定なので」の返答に変わる気がします…。

Sponsored Link

囲い込み(不動産)とは?対応について!…まとめ

①囲い込みとは、仲介業者が1社で売主・買主と契約することで上限手数料を取りたいがために起こる

②物件の囲い込みで最も損をするのは売主

③囲い込みによって売却が長引いている可能性もある

④任せている仲介業者が囲い込みをしているようなら、契約解除して複数の業者に依頼し直すのも一案

 

囲い込みの問題点は昔から指摘されており、現在、仲介手数料の仕組み・算出法の見直しといった提案が挙がっています。

 


2018年02月02日 | Posted in 不動産売却の関連ワード | タグ: , Comments Closed 

関連記事