仲介業者を変えたい時どうすれば?売却の媒介契約解除で注意するポイント!


仲介業者1社に不動産売却を依頼しているけど、なかなか売れないから業者を変えたい…と検討中の売主もいらっしゃるでしょう。

私も駆け出しのころ、売主から“戦力外通告”を受けたことが実はあります。

私の力不足なので当然の結果ですが、かえって売主から「本当にごめんなさいね」と申し訳なさそうに言われたりすると、もう反省・猛省の日々でした…。

関連記事:家が売れない時の原因&対処法は?離婚で残債が出る売却の最終手段ほか

 

一方で、売主が仲介業者に相談をしないまま業者変更をしたため、トラブルに発展したケースを身近で見たことがあります。

ある営業マンが売り出し中の中古住宅へ内見希望者を連れて行くと…なんとすでに別の購入者が住んでいた!…という驚きの話です。

この業者の知らないところで、売主が別の業者を通して買主に売却していたのでしょう。

 

本来、売主が仲介業者に仕事を依頼する際は「媒介契約」というものを結びますが、この内容をよく理解していないと、売主が違約金を請求されることもあるのです。

注意しなければいけないポイントをまとめますので、詳しく見ていきましょう。

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不動産売却の仲介業者を変えたい時どうすればいい?

売主が仲介業者を“乗り換えたい”と考える理由は「なかなか売れないから」という以外にもあるでしょう。

・仲介業者のやる気がない

・営業担当者との相性が良くない

・親戚や友人から業者を紹介された

・他の業者から「仲介手数料を値引きます」などと有利な条件を持ちかけられた

…事情は様々ですが、一度締結した「媒介契約」を解除したい場合は、その意向をあらかじめ仲介業者に通告することが基本ルールとなります。

(契約事ですから当然といえば当然ですね)

 

媒介契約にも3種類あり、1社しか仲介を依頼できない「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」、そして複数の業者に依頼してもいい「一般媒介契約」があります。

どの形態でも「3カ月契約⇒更新」という約束が多いと思います。

関連記事:媒介契約とは?わかりやすく種類,期間などを解説!どれが一番いいの?

期間中に解約したい場合は、文書で仲介業者に知らせてもいいですし、電話や直接訪問で告げてもいいです。

もし解除通告の期間や方法について特別な約束を交わしていた場合は、それに従ってください。

いずれにせよ、媒介契約の内容をよく確認しましょう。

 

冒頭で紹介した「物件案内に行ったら、すでに別の購入者が住んでいた!」の業者は専任媒介契約を売主と結んでいました。

物件の鍵も預かり、ずっと広告を出していたのに…。

結局、この業者は売主と少し揉めました。

(業者)「媒介契約違反だから、違約金を頂戴します!」

(売主)「すぐ決めなかったくせに何言ってんの?」

…という具合に。

次のセクションでは、この違約金について説明します。

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仲介業者との媒介契約を解除…注意するポイントは?

「専属専任」と「専任」の媒介契約書には、こんな取り決めが記載されます。

~媒介契約の期間中に、売主が別の仲介業者に依頼して売却した場合は違反になるので、元の仲介業者は売主に対して違約金を請求できます~

(元の文章は堅苦しいので、少し表現を変えました)

違約金の額はいくらかと言うと、仲介手数料と同額になります。

関連記事:仲介手数料の出し方(計算式)や限度額は?売買の報酬は高すぎる?!

 

さらには、売主が元の仲介業者から紹介された買主と、業者に黙って直接契約してしまった場合にもこんな取り決めがあります。

~媒介契約の期間中、または終了後2年以内に、元の仲介業者から紹介された買主と(その仲介業者を飛ばして)直接契約を締結した場合、仲介業者に相応の報酬を払わないといけません~

1社に任せる媒介契約を交わした以上、売主だけの判断で勝手に売却を進めるのはNGです―というわけです。

 

ちなみに「一般媒介契約」には、こういった売主の“飛ばし行為”に対する違約金は基本的にありません。

違約金が発生するのは、売主が反社会的勢力との関係がわかった場合です。

 

売主から飛ばされてしまった業者は悲しいものですが、業者同士の“抜き行為”というものがトラブルになることもたまにあります。

つまり、業者から売主に接触して「◯◯業者さんで決まらないようなら弊社に乗り換えませんか?仲介手数料も値引きしますよ」などと持ちかけて“横取り”する行為のことです。

働きかける業者の気持ちもわからないでもないですが、1社に任せる媒介契約を結んでいる期間は、こういった話に安易に乗らないようにしましょう。

どうしても現行の媒介契約を解除したくなった場合は、まずはその仲介業者に相談し、正しい手続きを踏んでから別業者と取引するようにしてください。

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仲介業者を変えたい時どうすれば?…まとめ

①1社に任せていた仲介業者を変えたい場合は、その仲介業者に事前に理由を伝えて相談すべき。黙って変更するとトラブルの元

②「媒介契約」を解除する方法や期間については契約内容をよく確認すること

③専任契約を結んでいた業者を排除して売買契約をしてしまった場合には、違約金などの支払いを求められることがある

 

以上をご理解いただいた上で、変更する業者を探したいという方はこちらの記事も参考にしてください。

関連記事:不動産査定サイトの比較&特徴まとめ!結局はどれが一番いいの?

 


2018年01月31日 | Posted in 上手な売却のヒント | タグ: Comments Closed 

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