マンション売却利益の税金はいくら?3000万円控除の要件もチェック!
自宅マンションを売却する際、高く売れるのか気になるのと同時に「売却利益を得たら税金はいくらになるんだろう？」という若干の不安もありますよね…。
ただし、一定の条件を満たせば「3,000万円特別控除」という特例も受けられ、税金がかからないケースも多いです。
マンション売却で利益が出た場合の税金の計算方法を見ながら、3,000万円控除の要件などについてもチェックしていきます。
マンション売却で利益が出たら税金はいくら？～税率について～
自宅マンションを売却して利益＝譲渡所得が出た場合、その所得に応じた「所得税」と「住民税」がかかります。
その税率は、マンションを所有していた期間によって異なり…
●売却した年の1月1日時点の所有期間が5年超え＝長期譲渡所得
・所得税＝譲渡所得×15％
・住民税＝譲渡所得×5％
●売却した年の1月1日時点の所有期間が5年以下＝短期譲渡所得
・所得税＝譲渡所得×30％
・住民税＝譲渡所得×9％
上記に加え、2037年までは「所得税×2.1％」の復興特別所得税も課せられます。
おおざっぱに言いますと、所有5年超えのマンションなら利益の約20％を、所有5年以下のマンションなら利益の約40％を税金として納めるということになります。
マンション売却で利益が出たら税金はいくら？～譲渡所得について～
次に譲渡所得の算出についてですが…「当時4,500万円で買ったマンションが4,800万円で売れたから譲渡所得は300万円」という単純な計算ではありません。
譲渡所得の計算式は次のようなものになります。
譲渡所得＝売却代金－（取得費＋譲渡費用）
取得費とは、マンション購入当時に負担した費用のこと。
譲渡費用とは、マンション売却時に負担した費用のことです。
つまり、売却代金から必要経費を差し引けるというわけです。
取得費・譲渡費用に含まれる項目は…
・購入代金
・契約書に貼る印紙代
・登記費用
・（購入当時の）不動産取得税
・不動産業者に支払った仲介手数料
・（売却時に行った）補修費
…などがあります。
ここでポイントなのが、取得費の「購入代金」についてです。
当時購入した金額をそのまま当てはめるのではなく、経過年数に応じたマンションの価値減少分を引いて取得費を計算するのが注意点。
鉄筋コンクリート（RC）造のマンションでしたら、次の計算式で価値が減った分を算出します。
減価の額＝購入当時の価格×0.9×0.015×経過年数
例えば、4,500万円で購入した築9年のマンションでしたら…
減価の額＝4,500万円×0.9×0.015×9年＝546万7,500円
すると、4,500万円－546万7,000円＝3,953万2,500円が、この場合のマンションの取得費になります。
（経過年数は6カ月未満は端数を切り捨て、6カ月以上は端数を切り上げて決めます）
マンション売却で3,000万円控除を受けるには？特例の内容や要件を確認！
少し計算が難しくなりましたが、売却代金から取得費と譲渡費用を引いて「譲渡所得」を算出する流れがわかったと思います。
本来ならこの譲渡所得に税率をかけて課税するわけですが、その前に3,000万円控除が受けられるか、以下の要件をチェックしてみましょう。
【居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除】の要件
●生活の拠点として自分が居住していたこと
●現状が空き室でも、居住しなくなった日から3年経過する日を含めた年の年末までに売却していること
●購入してくれた人が親族などの特殊な関係者でないこと
●居住用財産の譲渡に関わる、ほかの特例や特別控除を受けていないこと
…などです。
これらの条件に当てはまれば、譲渡所得から3,000万円を差し引くことが可能。
もし夫婦で共有している不動産を売却した場合には、夫と妻それぞれが3,000万円控除を受けることができる点も補足しておきます。
こうして見てみますと…自宅マンションを売却し、諸費用を除いてもなお3,000万円超えの利益が出る例となると、かなり限られてくるでしょう。
ほとんどの売主は、譲渡所得が出ないか、または3,000万円控除を受けられるのではないかと思います。
もし3,000万円を控除しても課税所得が出た場合は、その翌年の2月16日～3月15日に確定申告を行います。
ちなみに、所有期間10年を超えるマイホームを売却した際には、長期譲渡所得の税率が軽減される特例もありますので、頭の片隅に入れておいてください。
今回は自宅マンションの売却をテーマにしましたが、別の記事では、一戸建の譲渡所得の計算や、相続空き家の売却の3,000万円控除について触れています。
ご参考にどうぞ。
関連記事：相続 空き家の売却…税金はいくら&特例はある?計算例を見ながらチェック!
