住宅ローンを払えない家売却の方法とは?不動産会社選びの注意点も!
住宅ローンを払えない家を売却する方法や、依頼する不動産会社の選び方・注意点についてスポットを当てます。
諸事情で家を売却したいけど、まだ住宅ローンが残っているから売るに売れない…そんなケースはよくあります。
・会社の倒産やリストラ
・病気による失業
・離婚
・浪費やギャンブル
・初めから無理な返済計画だった
…といった理由で毎月の住宅ローン返済が厳しくなる状態のことです。
滞納が続いてしまうなら、いっそ売却して住宅ローンを一括返済したい―と考えても、購入当時よりも物件価格も下がっているためにローンが残ってしまうことも多いのです。
そんなときの家売却はどうすれば…？
「任意売却」という方法があります。
住宅ローンを払えない家を売却する方法…任意売却とは？
「任意売却」という言葉を聞いたことはありますか？
任意売却とは文字通り、所有者の任意の意思で売却できる方法になります。
一般的な家売却と違うのは、住宅ローンが残ってしまうので、その処理の手続きが必要になることです。
住宅ローンを組んだ際、お金を貸し出した金融機関（などの債権者）はその物件に抵当権を設定して担保に取りますよね。
ですから、所有者の意思で売却するにしても、まずは債権者の承諾を得ることが必須。
任意売却では、売却して得たお金は債権者に配分され、その変わりに抵当権を解除してもらいます。
住宅ローンの残った分は、売却後も（元）所有者が返済していくことになります。
例えば、住宅ローンの残高1,500万円の家を1,000万円の相場でしか売れないとなれば、500万円マイナスです。
この500万円を売却後に計画的に返済していくか、あるいは500万円を何とか用意して一括返済するか、ということになります。
そもそも返済に苦しいから任意売却するので、実際には一括返済は難しいと思われますが…。
一番いい結果は、住宅ローンがチャラになる高い金額で任意売却できること。
厳密に言いますと、住宅ローン残金のほかに抵当権を外す費用や、不動産業者への仲介手数料などの費用も必要になります。
…ですから、なかなか“プラス金額”で売却するのは難しいでしょう。
住宅ローンを払えない家を売却する方法…業者選びの注意点は？
任意売却の概要をざっくり説明しましたが、売却活動・売買契約については不動産業者を間に入れて行うことになります。
不動産業者にも、任意売却を専門にしているところもあるくらいです。
一般的な売却ですと、良い条件で契約してくれる買主を探すことが一番の目的ですが、任意売却は債権者との打ち合わせが重要になってきます。
つまり、任意売却をする場合は、抵当権を外すための調整・交渉に慣れている業者を選ぶべきでしょう。
任意売却の流れをあまり知らない業者（＝営業担当者）が売主とだけ打ち合わせして売却活動を行い、買主が見つかってから初めて債権者に話を持っていったものの、債権者が機嫌を損ねて売却を認めなかった―という事例もあります。
私は任意売却を仲介した経験がありますが、何をするにも債権者と電話・書面による報告・打ち合わせを入念に行いましたね。
売り出し価格の見直し（減額）をお願いするにも、その根拠や理由を書面に記入し、何度もお伺いを立てた記憶があります。
売買契約から引き渡しまでの手続きも通常の契約よりは手間が多いですし、やはり、任意売却の場合は慣れている業者に依頼するのが一番です。
業者の探し方については、次のセクションで説明します。
ちなみに、任意売却で買主が見つからずに返済不能となった場合は、次は「競売」になります。
ご存知、所有者の意思とは関係なく、債権者が裁判所に申し立てる強制的な売却です。
競売になってしまうと、売却価格はかなり安くなってしまいます。
しかも、競売は4カ月～半年の期間を要すため、精神的にもつらいものがあります。
その点、任意売却は競売よりも早く・高く売れることが多いのです。
住宅ローンを払えない家を売却する方法とは？…まとめ
①住宅ローンが払えない家を売却する方法には任意売却がある
②売却後に債務が残る場合は、債権者と協議して引き続き返済していく
③仲介業者は、任意売却のノウハウがある業者を選んだ方がいい
④任意売却は競売よりも早く・高く売れることが多い
任意売却の実績があって手続きを熟知している業者を選ぶには、インターネットで「物件のある地域名＋任意売却」と検索するといいでしょう。
すると、任意売却の相談サイトや、特定の業者名がリストアップされると思います。
または、無料の不動産一括査定サイトを利用し、価格見積もりをしてもらいながら相談するのもいいかもしれません。
「任意売却を検討していますが、御社は専門でしょうか？」とメールで尋ねてみてください。
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