同じ売買物件を複数の不動産会社がネットで広告…仕組み&理由は?


「自宅を売却する参考にしようとネットで近隣の中古住宅の相場を調べていたら、同じ物件が複数の不動産会社で広告されているのを見つけました。これはどういう仕組みなんでしょうか?」

…という質問を受けました。

このお客様は1社に売買仲介を依頼しようと考えていましたが、複数社に依頼するのが業界では普通の流れなのか、複数社に依頼した方が売却は早いのか…という点も気にしていました。

同じ売買物件を複数社がネット広告して紹介する仕組みや、その理由について詳しく見ていきましょう。

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同じ売買物件を複数の不動産会社がネットで広告…仕組み&理由①

一戸建・マンション・土地などの不動産を売却する際、所有者(売主)は仲介業者1社のみに依頼することもできますし、複数社に依頼することもできます。

これは売主の考え方によります。

例えば「信頼できそうな地元の老舗業者1社にお願いし、高く買ってくれる人を探したい」という考えの人は1社に依頼します。

または「複数の業者に依頼すれば“競争”して販売してくれるだろうから、早く売れるはず」という考えの人は複数社に依頼します。

つまり、同じ物件が複数社のホームページや不動産ポータルサイトに掲載されている理由の一つは、売主が複数社に声をかけているというパターンですね。

 

「売主」は一般の所有者だけとは限らず、工務店や建売専門業者が「売主」として自社所有の土地や一戸建を販売することもあります。

この売主業者が、さらに複数の仲介業者に「うちの土地(または一戸建)をぜひ決めてください。仲介手数料を払いますから」と言ってネット広告を依頼すれば、色々なサイトに同じ物件が登場することになるでしょう。

早く買主を見つけるための売主の販売戦略ということですね。

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同じ売買物件を複数の不動産会社がネットで広告…仕組み&理由②

同じ売買物件を複数業者がネット広告する仕組みについて、もう一つ説明することがあります。

それは「媒介契約」についてです。

売主が仲介業者に販売活動を依頼する際、媒介契約というものを結びます。

媒介契約は3種類あり、1社のみに依頼する「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」のほか、複数社に依頼できる「一般媒介契約」の各形態に分かれています。

どの媒介契約を選ぶかは、売主が決められます。

関連記事:媒介契約とは?わかりやすく種類,期間などを解説!どれが一番いいの?

 

「専属専任」と「専任」は販売活動の“拘束力の強さ”が違うと思ってください。

そして、専属専任(または専任)業者は、売主から依頼を受けた物件のデータを「レインズ」というネットワークシステムにすぐ登録する決まりになっています。

このシステムは、国土交通大臣から指定を受けた「不動産流通機構」が運営しており、不動産業者もその情報をいつでも閲覧&紹介できる仕組みになっています。

つまり、売主のために早く買主を見つけられる環境を整えているというわけです。

(一般媒介契約の場合はレインズの登録は必須ではありません)

 

この仕組みがあるため、例えばA仲介業者がレインズでB専任業者の売買物件を見つけて「当社でも紹介させてほしいので、ネットで広告してもいいですか?」と問い合わせ、Bが掲載をOKすれば複数社で広告しているのと同じになります。

もちろん、Aが買主を探してきた場合でも、売主としてはBを通して売買契約することになり、仲介手数料はBに支払うルールです。

関連記事:仲介手数料の出し方(計算式)や限度額は?売買の報酬は高すぎる?!

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同じ売買物件を複数の不動産会社が販売すると早く決まるのか?

同じ売買物件を複数社がネット広告している仕組みや理由について解説してきました。

では、結局は複数社に売却を依頼した方が早く売れるのか?…と思われたかもしれませんが、必ずしもそうとは言えません。

一番大切なのは、やはり業者の選定です。

・売却しようとしている不動産の種類(一戸建、マンション、土地)に強いか

・その不動産の種類を求めている顧客データを多く持っているか

・その不動産の種類の販売実績が多いか

…という面で、業者の見極めがキーポイントになります。

 

業者選びでうまくマッチングすれば、複数社で広告しなくても、すぐ買い手が付くことはよくあります。

逆に、同じ物件を複数社でネット広告していることで「色々な業者で扱っているから売却に苦戦している物件かもしれない」と敬遠する検索者もいますからね。

ちなみに、売却の仲介を1社に任せても、複数社に任せても、仲介手数料の金額は変わりません。

関連記事:空き家売却 不動産会社の選び方は?直接交渉で個人売買する場合との比較

 


2018年01月21日 | Posted in 上手な売却のヒント | タグ: Comments Closed 

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