共有名義の不動産売却の税金はどうなる?持ち分を売りたい場合の注意点ほか


不動産を所有すると言っても、必ずしも“オーナー”が一人とは限りません。

マイホームを夫婦の共有名義にしたり、相続した土地を兄弟・姉妹で…または親戚と共有したり…といった場合がありますね。

「持ち分」は、購入時にお金を出した割合や関係者で話し合って決めます。

そんな共有名義の不動産を売却する場合の注意点や、売却後の税金はどうなるの?…をテーマにしたいと思います。

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共有名義の不動産を売却するケースとは?

共有名義の不動産を売却するケースにはどんなものがあるのでしょう。

例えば、結婚した夫婦がお互いの貯金を出し合って8:2(=10分の8と10分の2)の持ち分でマイホームを購入、しかしその3年後に離婚が決まり売却することに…というような話です。

あるいは、相続した広い土地を兄弟・姉妹らで共有していたものの、管理も大変だし固定資産税もかかるし、できれば売却して現金化したい…という事情もあったりするでしょう。

本来、所有する不動産を売却するのは個々の自由です。

ですが、共有不動産の自分の持ち分だけを売却することは現実的に難しい面があります。

上の例で言えば、離婚した妻が自分の持ち分(2割分)だけを売りに出しても、まず誰も購入しません。

また、兄弟姉妹・親戚の数人で共有している土地の持ち分を一人だけが売ろうとしても、第三者がわざわざ購入してその親族の輪に入るという例もほぼ無いでしょう。

 

とはいえ、離婚成立でどうしても売却したいという事情もあるかもしれません。

そんな共有不動産(あるいは持ち分)を売却するには、

・(元)夫婦が協力し、一緒に全部を売却する

・相手に持ち分を買い取ってもらう

…という方法を取ることになります。

理由が離婚だけに「話もしたくない」という気持ちをあるかもしれませんが、2人の協力が必須となります。

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共有名義の不動産売却の注意点とは?

ほかにも、共有名義の不動産を売却するために知っておくべき注意点があります。

それは、共有名義人全員が売却を了解し、足並みを揃える必要があるということです。

夫婦ですと2人だけですが、兄弟姉妹・親戚の共有不動産ですと人数が多いこともあります。

協力して共有不動産を一括で売却するとなったら全員の承諾が必要ですから、しっかりとした打ち合わせ・すり合わせをしなければいけません。

ちなみに、所有者それぞれが用意しなければいけない必要書類は以下の通りです。

・売る不動産の登記済権利書(または登記識別情報)

・土地測量図、境界確認書

・身分証明書、実印、印鑑登録証明書、住民票

 

また、自分は持ち分を売りたいけれど共有者全員が売却に賛成していない場合は、上述のように他の所有者一人に買い取ってもらえるか話し合います。

あるいは、対象不動産が土地であれば持ち分の割合で分筆してから、自分の名義になった土地だけを第三者に売却する方法もあります。

ただし、分筆する費用がかかりますし、分筆後の土地が“売れる条件の物件”になるか見極める必要があります。

 

なお、住宅ローンが残っている不動産(=抵当権の設定がある)の場合は、所有者だけの判断で勝手に売却はできません。

まずはローン窓口の金融機関に相談しましょう。

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共有名義の不動産売却の税金はどうなる?

うまく話がまとまって共有名義の不動産が売却できた際は、持ち分の割合に応じた売却金を受け取ることができます。

売却にかかった諸経費も持ち分に合わせて売却金から差し引くことができ、売却益(所得)を得たら確定申告を行います。

売却時の税金はいくら払うことになるかは、以下の記事を参照してください。

居住用の不動産なら税金がかからない特例や控除もあります。

関連記事:マンション売却利益の税金はいくら?3000万円控除の要件もチェック!

関連記事:相続 空き家の売却…税金はいくら&特例はある?計算例を見ながらチェック!

 

売却時の税金を計算する税率は、その不動産を所有している期間が5年以内なのか、5年超えなのかによって大きく変わります。

簡単に言えば、5年以内だと売却益×約40%、5年超えだと売却益×約20%を税金として支払うことになります。

 

いずれにしましても、共有名義の不動産を売却するに当たっては、不動産業者などの専門家にまず相談することをおすすめします。

特に、複数の共有名義人が県をまたいで居住している場合には“調整役”が必要になるでしょう。

共有の現状について詳しい情報を伝えるようにしましょう。

もし相談する不動産業者の心当たりがないという方は、一括査定サイトを利用してメール相談してみるのもいいと思います。

関連記事:不動産査定サイトの比較&特徴まとめ!結局はどれが一番いいの?

 


2018年01月17日 | Posted in 上手な売却のヒント | タグ: Comments Closed 

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