不動産査定の必要書類&営業マンに話すべき内容は?高く早く売却する秘訣!
不動産会社に物件の査定をしてもらう際、あらかじめ準備しておいた方がいい必要書類があります。
また、査定担当の営業マンに伝えるべき内容も決まっています。
日時を決めて互いの貴重な時間を査定に割くわけですから、一回でしっかりと話をしたいところです。
営業マンも調査・ヒアリングの準備を整えて訪問してくるとは思いますが、物件に詳しい所有者さんの対応一つで査定額が変わったりするもの。
高い金額で早くスムーズに売却できるよう、以下の内容を心得ておきましょう。
不動産査定 営業マンに話すべき内容①
不動産査定時の必要書類を紹介する前に、営業マンに伝えるべき内容について先に説明します。
その方が必要書類の意味合いも理解いただけると思います。
まず、営業マンと会う場所は、必ず査定対象になる物件現地にしましょう。
その場で確認しながら話せますし、伝え忘れを防げるからです。
伝えるべき大切な内容は「売却の理由」「物件の長所と短所」「物件の歴史（経緯）」の3つ。
「売却理由」は営業マンからも必ず聞かれる項目で、これによって査定額や売却結果が変わってきます。
例えば「住み替えのために売却したいけど住宅ローンが残っている」となれば、ローン残高以上の査定額でないと話は進みません。
あるいは「父親から相続した実家が空き家になっていて、無駄な固定費を無くすために早く処分したい」となれば、金額は安めでも話は早くまとまりそうです。
また、物件売却を検討するに至った経緯や長所・短所をはじめ、知っていることはすべて伝えた方が、より正確な査定額が出てきます。
どちらかと言うと、短所を先に開示するといいかもしれません。
以下の項目をチェックしてみてください。
●室内や敷地内で事件・事故は起きていないか
●隣人とのトラブルや境界をめぐる揉め事はないか
●近所に問題行動を起こす住人はいないか
●地中に井戸・浄化槽・隣地への給排水管などの埋設物はないか
●地盤の強度はどうか（昔は水田だったとか、墓地があったなど）
●騒音・振動・臭気はないか
●建物の傾き・破損箇所・雨漏り・シロアリ被害はないか
●付帯設備に故障はないか
●地震や大雨による被害は過去にないか
●住宅ローンや税金の未払いはないか
●リフォーム・補修をいつ行ったか
などです。
わかる範囲で結構ですので、こうした内容をしっかり伝えることが大切です。
不動産査定 営業マンに話すべき内容②
所有者さんとしては査定額を高くしたいですから、長所だけをアピールしたくなるのが心情です。
これはこれで良いことですが、同じように短所だと思う項目もすべて明らかにしてください。
「話しづらい」「できれば隠しておきたい」…という気持ちはわかります。
ですが、後々のトラブルを避けるためには、所有者さんの利益にならない項目ほど重要だったりするものです。
もちろん、営業マンも物件調査は入念に行いますが、いつもパーフェクトとは限りません。
私の業者仲間で、こんなトラブルに巻き込まれた営業マンがいました。
●高齢の売主が居住中である中古住宅を売買仲介することになった
●家財はそのままだったが、目視で室内状況を確認したところ問題なし
●売主へのヒアリングでも「欠陥はない」という回答を得た
●販売開始後すぐに買主が現れ、売買契約～引き渡しが完了
●ところが…売主の寝室にあったベッドで隠れていた柱が、シロアリ被害でボロボロだったことが判明
●購入前に内見した買主もベッドの後ろまでは見てはおらず、売主の「欠陥はない」を信じていた
●買主は売主にシロアリ被害箇所の補修費を請求
●業者も買主から受領した仲介手数料を返還することになった
いくら知らなかったと主張しても、売主はこの場合、責任を負わなければいけません。
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そんな例もありますので、長所だけでなく短所もしっかり開示することをおすすめします。
営業マンに話す際は短所を先に述べて「◯◯のマイナス面もありますが、それを打ち消す◯◯のメリットがあるんですよ」という順番でアピールしましょう。
伝え方も大事です。
また、売却に当たっての意向＝譲れないポイントも伝えてください。
具体的には「高く売れればいいです」「相場以下でもいいから早く売りたい」「この住宅の良さを理解して大切に使ってくれそうな買主を見つけたい」…といったポイントのことです。
不動産査定の必要書類とは？
不動産査定に訪れた営業マンに伝えるべき内容などについて説明してきました。
最後に、査定時にあらかじめ用意しておいた方がいい必要書類を挙げます。
●所有者であることを証明する登記済権利証・登記識別情報
●固定資産税・都市計画税の納税通知書（物件の評価額などを確認できるため）
●敷地のことがわかる確定測量図・現況測量図
●家屋が適法に建てられているか確認するための建築確認・検査済確認書類
●間取り図・設計図・パンフレット・増改築図面
●物件購入時の売買契約書・建築請負契約書
足りない書類があれば、手元にない旨を伝えましょう。
