空き家査定を簡単に自分で行う方法は?土地,マンションの相場&目安もわかる!


空き家の売却を検討する中で一番気になることは、やはり「いくらで売れるものだろうか?」という点でしょう。

概算の査定額を知りたくなるわけですが、今すぐ不動産仲介業者に行って相談するのは抵抗がある―という方も多いかもしれません。

そこで今回は、自分で空き家の価格査定を簡単に行う方法(机上査定)について紹介したいと思います。

「参考までに相場・目安を知りたい」という段階の所有者さんにおすすめです。

売却を検討している空き家と土地の面積をメモしたら、査定額を試算してみてください。

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空き家査定を簡単に自分で行う方法①

ここで紹介するのは、あくまで空き家の査定額の目安・概算を把握する方法です。

不動産仲介業者が行う実際の査定では、対象になる空き家を現地調査した上で、価格をプラス・マイナスして調整するからです。

まず、一番簡単な「机上査定」は、インターネットで類似物件を調べる方法です。

全国の不動産会社の中古物件が掲載されている「at home(アットホーム)」「HOME’S(ホームズ」「SUUMO(スーモ)」などのポータルサイトを閲覧し、所有不動産の面積・築年数に近い物件をピックアップ。

あるいは、以下のようなキーワードをGoogleやYahoo!の検索窓に入力して情報収集するのもいいですね。

地域名+中古住宅

地域名+売り戸建

地域名+売買+一戸建

地域名+空き家

…など。

ポータルサイトだけでなく、地場の不動産会社のホームページや空き家バンクサイトに辿り着くこともありますので、所有不動産に近い条件の物件情報をどんどんピックアップしていきます。

 

ある程度の情報が拾えたところでデータを比較してみましょう。

通常、中古住宅は土地・建物を一緒にした金額で表記されていますが、中には物件ごとに「坪単価」「㎡単価」が記載されていることもありますので、この単価を所有不動産の坪数・㎡数にかけ算して価格を求めます。

複数の坪単価・㎡単価がピックアップできた場合は、その平均値を出します。

 

一方、単価の表示がない場合は、感覚的な試算になります。

例えば「この物件は木造建物の耐用年数22年を超えているから建物の価値はほぼゼロ。表示価格は土地のみの価格と考えて良さそう」とか…

あるいは「うちよりも5年古くて面積も小さい住宅が◯◯◯万円で売り出し中ということは、うちは30%アップくらいの金額で行けそうだな」とか…色々と想像するのです。

その際は「自分が買主だったら掲載金額で買うだろうか?いくらだったら買うだろうか?」という“購入者目線”で考えてみてください。

ピックアップできる物件情報が多いほど、相場に近い査定額が見えてくると思います。

同じ地域・市場にどんな物件が出回っているのか知ることも貴重な作業といえます。

 

一方、ポータルサイトを見ても類似物件が出てこない場合、または、もっと細かく査定額を計算したいという方は、次のセクションで紹介する方法を試してください。

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空き家査定を簡単に自分で行う方法②

空き家査定を自分で行えるもう一つの方法は、土地と建物を別々に計算します。

【土 地】

・国税庁が定める路線価図(相続税などを算出するためのデータ図)を利用し、所有不動産がある地点の1㎡当たりの宅地価格を調べます。

↓ 参考サイト ↓

http://www.rosenka.nta.go.jp/

・所有不動産に接する前面道路に書いてある数字をチェックします。「91D」とあれば1㎡当たり91,000円、「72D」とあれば1㎡当たり72,000円、「63E」とあれば1㎡当たり63,000円の宅地評価であることを指します。「D」や「E」などのアルファベットは借地権割合を示していますが、ここでは特に考えなくて結構ですので無視してください。

・路線価図の1㎡当たりの金額×所有する土地の面積(㎡)で土地価格を計算します。

・路線価は一般的に「時価の8割」と言われていますので、上で計算した土地価格÷0.8で割り戻してあげれば、実際の取引価格に近くなります。

例えば、前面道路の路線価63,000円/㎡で、土地面積が150㎡でしたら、63,000×150÷0.8=1,181万2,500円となります。

 

ちなみに…路線価図に載っていない地域については「評価倍率表」というページがあるので、そちらを見てください。

納税通知書に書いてある「固定資産税評価額」に一定の倍率をかけることで、路線価を計算できるようになっています。

路線価がわかれば、同じように0.8で割り戻します。

なお、固定資産税評価額は「時価の7割」とされていることから、評価額を0.7で割り戻す方法もありますが、こちらは実際の取引相場よりも若干安くなりますので、路線価を使う方をおすすめします。

 

【建 物】

・国税庁の建築価額表を利用(「昭和◯年 建築価額表」というワードで検索)し、所有不動産が建てられた当時の1㎡当たりの建築単価を見ます。

↓ 参考サイト ↓

https://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinkoku/shotoku/tebiki2016/kisairei/joto/pdf/014.pdf

・例えば、平成20年築の木造であれば、建築価額表では1㎡当たり15万6,000円です。これを基に所有不動産の建物面積にかけ算し、全体の金額を計算します。

・次に建物の耐用年数を調べ、経過年数に応じた分を差し引いた価格を求めます。木造の住宅用なら耐用年数は22年です。

計算式:建物価格=1㎡当たりの単価×建物面積(㎡)×(1-築年数/耐用年数)

↓ 参考サイト ↓

https://www.keisan.nta.go.jp/survey/publish/34255/faq/34311/faq_34354.php

例えば、平成20年に建てた築10年の木造住宅(100㎡)でしたら、156,000×100×(1-10/22)=850万9,090円です。

 

算出した土地と建物の数字を足せば、大体の査定額が判明するでしょう。

建物が古かった場合は、土地のみの価格となります。

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空き家査定を簡単に自分で行う方法まとめ&マンションの場合は?

以上、不動産査定を自分で簡単に行える方法について紹介しました。

あくまで「机上査定」ですので、実際には不動産仲介業者が物件ごとの特徴を見ながら価格を調整することになります。

また、空き家を前提として話を進めてきましたが、土地のみの査定でも上記の方法で相場を知ることができます。

国交省のこちらのサイト「土地総合情報システム」も役立ちますので、合わせて紹介します。

↓ 参考サイト ↓

http://www.land.mlit.go.jp/webland/

 

分譲マンションの場合は、①で紹介した類似物件と比較する方法がベストです。

マンションは一般的に1年ごと売却相場が10%ずつ落ちると言われますが、その立地や市場性によっては購入時の価格と同じくらいで売却できる可能性もあるからです。

マンション売却については不動産仲介業者の意見をよく聞きましょう。

関連記事:空き家売却 不動産会社の選び方は?直接交渉で個人売買する場合との比較

 

なお、不動産仲介業者に相談するのではなく、直接の買い取りを専門に行っている不動産会社の査定額を知りたい―という方もいらっしゃるでしょう。

買い取り専門業者は、金額さえ折り合えば即購入してくれますが、その買い取り価格は上記で試算した査定額の50%~70%の価格まで安くなると思ってください。

関連記事:空き家買取業者に売却すると損?!仲介との違い&メリット,デメリットは?

安くなる理由は、買い取り業者はその物件をリフォームした後に再販するからです。

 

今回は自分で行える簡単な査定方法を紹介しましたが、「やはりプロの意見が聞きたい」という方は以下の記事もどうぞ。

関連記事:イエウール 空き家査定の手順は?机上査定と訪問査定が選べます!

 


2018年01月04日 | Posted in 簡易査定を自分で行う方法 | タグ: , Comments Closed 

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