仲介手数料の出し方(計算式)や限度額は?売買の報酬は高すぎる?!
不動産売買における仲介手数料の出し方・計算式や限度額などについて取り上げたいと思います。
仲介手数料とはその名の通り、不動産売買の仲介業務をした宅地建物取引業者に対して、依頼者が支払う報酬のことです。
「依頼者」とは、売却の仲介を依頼した売主と、購入の仲介を依頼した買主のこと。
業者1社が売主と買主の両方から仲介の依頼を受けて売買を成立させた場合は、それぞれから報酬を受け取ることができます。
この報酬額については「宅地建物取引業法」によって限度額が決まっています。
不動産売却を検討している方でも、あらかじめ仲介手数料の出し方・計算式を知っておけば、どれくらいの経費がかかるのか参考になりますので、ぜひ押さえておきましょう。
仲介手数料（売買）の出し方・計算式は？
不動産売買の仲介手数料は、物件の売買価格によって限度額が変わります。
以下の計算式で出した数字が、売主が業者に支払うMAXの報酬額になります。
【200万円以下の物件】
売買価格×5%＋消費税
【200万円超～400万円以下の物件】
売買価格×4％＋2万円＋消費税
【400万円超の物件】
売買価格×3%＋6万円＋消費税
売主・買主双方からの依頼を業者が受けていれば、上の計算式で出した金額×2が業者の報酬限度となります。
（※追記※）
法改正により、2018年1月から400万円以下の宅地・建物は「低廉な空家等」とみなされ、該当する物件の取引きは報酬の限度額が18万円（税別）まで拡大されることになりました（売主のみ）。
仲介手数料は一連の仲介業務に対する報酬という捉え方ですので、基本的には売買取引が成立した後で支払うことになります。
一番多いパターンは、買主から売買代金を受け取る決済・引き渡し日に、合わせて仲介手数料を業者の指定口座に振り込むパターンです（振り込み手数料は売主負担）。
業者によっては、売買契約を締結したタイミングに仲介手数料の50％を、決済・引き渡しのときに残り50％を…という手続きを踏むこともあります。
「売買価格の消費税はどうなるの？」と思った方もいらっしゃるかもしれませんが、個人が自宅や相続不動産を売った場合には売買価格に消費税はかかりません。
もともと土地は非課税ですし、建物に消費税がかかるケースとは、法人・事業者が商売として売却する場合のみです（個人が賃貸アパートを売る場合は事業になるので課税対象になります）。
例えば、個人の売主が住んでいたマイホームを土地・建物合わせて1,500万円で売却した場合ですと、売買価格はそのまま1,500万円として「×3％＋6万円＋消費税」で仲介手数料を計算します。
ちなみに、仲介手数料そのものに消費税がかかる理由は、業者が商売として報酬を受け取るからですね。
仲介手数料（売買）限度額が決まっていても高すぎる？
不動産売買の仲介手数料の出し方・計算式を紹介してきました。
ここで出した報酬額はあくまで限度額ですから、必ずこの金額でなければいけない―というものではありません。
中には割引してくれる業者もいることでしょう。
また、たまに「仲介手数料の額が報酬としては高すぎる」というお客様の声も聞きますが……果たしてそうでしょうか？
売主と買主の間でトラブルが起こらないよう売買契約書を作成するのが業者ですが、その書類はかなり分厚い＆情報量が多い書類になっています。
あらかじめ業者は物件の現地調査・行政調査などを行っており、引き渡しまでの手続きがスムーズに進むようにスケジュール管理やコーディネートも行います。
また、広告費をかけて物件を宣伝したり、見学希望者を何組も案内したり、諸条件を整えるための交渉をしたりします。
案件によっては、販売開始から半年後、あるいは1年後に報酬を受け取る―ということもあり得ます。
そう考えますと、業者が受け取る仲介手数料は決して高すぎるものではないと思うのですが、いかがでしょうか？
なお、繰り返しになりますが、仲介手数料は一連の業務に対する「成功報酬」です。
業者が依頼者に「案内料」や「申込料」といった名目でほかの報酬を求めることはありません。
また、次のような例もあり得ないことですので、ご承知置きください。
売主が「自宅を1,800万円で売却してほしい」と仲介業者に依頼して媒介契約を締結
↓ ↓
業者が「2,000万円で購入してくれる買主を見つけたので、差額200万円を報酬としていただきます」
これは法的にアウトです。
契約上2,000万円の売買になるわけですから、仲介手数料は2,000万円×3％＋6万円＋消費税（8％）＝71万2,800円
この71万2,800円が、業者が依頼者の一方から受け取れる限度額です。
もし差額を報酬として欲しいと言ってくる業者がいたとしたら、その業者には依頼しない方がいいでしょう。
ただし…物件が県外の遠隔地にあるなど、ある程度の交通費・調査費が必要になる場合は、業者から別途費用を請求される可能性はあります。
仲介手数料（売買）の出し方や限度額は？…まとめ
①仲介手数料は計算式・限度額が決まっていて、売買金額によって変わる
②売主と買主の双方から仲介依頼を受けた業者は、それぞれから限度額内の報酬を受け取ることができる
③仲介手数料以外に「案内料」「申込料」といった費用がかかることはない
④ただし、遠隔地にある物件で交通費・調査費が別途必要な場合は、その金額の請求をされることもある
仲介手数料の金額は通常、あかかじめ業者と結ぶ「媒介契約書」に記載されますので、内容をよく確認してください。
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