媒介契約とは?わかりやすく種類,期間などを解説!どれが一番いいの?


媒介契約とは?種類や期間は?…についてわかりやすく解説したいと思います。

 

不動産売却の仲介を依頼する宅地建物取引業者が決まったら「媒介契約」というものを書面で結びます。

「媒介」とは「仲介」と同じ意味で、業者が売主と買主の間に入って売買契約を取りまとめることを指します。

媒介契約を結ぶ理由や内容は以下の通りです。

・媒介の依頼と受任がマッチした証として

・媒介業務の範囲やメニューを明らかにするため

・対象物件の基本データや売り出し金額を明示するため

・媒介業務が完了した際の報酬(仲介手数料)の額をはっきりさせるため

実際に販売活動をスタートさせる前に、色々な約束事を書いた書面を作っておきましょう―という目的です。

 

そして媒介契約には3種類(専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約)の形態があります。

わかりやすく言いますと、売主と業者でどれだけ拘束力を強めて販売活動を行うかによって種類が分かれます。

これは売主の意向で決めることができるのです。

媒介契約について、さらに詳しく見ていきましょう。

ちなみに、3種類のうち、どの形態で契約しても報酬額が変わることはなく、宅地建物取引業法で定められた範囲内となります。

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媒介契約の種類① 専属専任媒介契約とは?

まずは専属専任媒介契約です。

「専属」という言葉の通り拘束力が強い契約になりますので、依頼を受けた業者も“本気”で販売活動に取り組むことになります。

専属専任媒介契約の特徴は…

▼1社の業者にのみ媒介業務を依頼

▼ほかの業者に重ねて依頼することはできない

▼売主が自分で探した買主と直接売買することもできない

契約期間は3カ月を超えることはできない。双方合意すれば、また3カ月間更新できる

▼業者は媒介契約後5日以内に、国交省指定の不動産流通機構「レインズ」に物件情報などを登録し、早く買主を探さなければならない

1週間に1回以上、業者は売主に販売活動の進捗や反響の有無などを報告する

 

業者からの報告が頻繁に入りますから、まさに売主が業者とタッグを組んで販売しているイメージです。

具体的な売り出し方法や広告の内容についても打ち合わせしましょう。

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媒介契約の種類② 専任媒介契約とは?

次は専任媒介契約です。

「専属」よりは拘束力が弱まりますが、受任した1社は販売活動を一生懸命に頑張ります。

▼1社にのみ媒介業務を依頼

▼ほかの業者に重ねて依頼することはできない

▼自分で探した買主と直接売買することはできる

▼業者は契約後7日以内に、国交省指定の不動産流通機構「レインズ」に物件情報などを登録し、早く買主を探さなければならない

2週間に1回以上、業者は売主に販売活動の進捗や反響の有無などを報告する

 

なお、業者からの報告は電話・メール・文書で行います。

電話のみだと話した内容が残らないため、業者はメモを作って保存しておくのが通例です。

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媒介契約の種類③ 一般媒介契約とは?

3つ目の媒介契約の種類は、一般媒介契約です。

縛りのない、普通の媒介契約になります。

▼複数の業者に依頼することができる

▼自分で探した買主と直接売買することもできる

▼ほかに依頼する業者を明らかにする「明示型」と、明らかにしない「非明示型」がある

▼売主と買主の直接売買が成立しても、その成約に業者が尽力していた場合には仲介手数料が発生する

 

①と②の媒介契約に比べると、かなり拘束力は弱いです。

1社だけではなく複数の業者に競争させることで早期の売却を目指す売主が選択することが多いです。

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媒介契約の種類ごとのメリット・デメリットは?どれが一番いいの?

媒介契約の種類や特徴について紹介しました。

たまにお客様から「3種類のうちどの媒介契約がいいの?メリット・デメリットは?」といった質問を受けることがあります。

しかしながら、種類の選択は売主の考え方・状況によって決まるため、どの種類が合うかは人それぞれであり、メリット・デメリットというものはありません。

もし「専属専任媒介契約でお願いしたけど失敗した…」と言う売主がいたら、それは業者との相性が悪かったとか、業者の進め方がマズかったということだと思われます。

 

ただ、業者の立場からしますと、やはり一般媒介契約で受任した物件よりも、専属専任媒介契約で受任した物件の方が販売活動には力が入ります。

「任せてくれたオーナーさんのために早く売却できるように頑張るぞ!」との気持ちは強いです。

広告や紹介の優先順位も当然上がります。

…となると、一般媒介契約では売却が遅いのか?と言われるとそうとも限らず、複数の業者に依頼することで広告範囲は広がりますし、知り合いなどに自分で声を掛けることも自由です。

 

いずれにしましても、媒介契約は期間を定めて締結するわけですから、初めは一般媒介契約にしておいて期間中に売れなかったら一番熱心に活動してくれた業者に専任媒介を頼むというのもありだと思います。

逆に、初めは専属専任媒介契約だったけど、なかなか売れないので一般媒介契約に切り替えて広く宣伝することにしたというのもOKです。

関連記事:空き家売却 不動産会社の選び方は?直接交渉で個人売買する場合との比較

 


2017年12月27日 | Posted in 不動産売却の関連ワード | タグ: , Comments Closed 

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