不動産売却の流れ,必要書類は?買主に引き渡すまでの期間についても


不動産売却の準備を始める前に、全体の流れや期間、必要書類などについて把握していた方がいいでしょう。

不動産売買には売主・買主・不動産会社・金融機関・司法書士…と様々な立場の人が関わるため、引き渡しまで滞りなく進めることが重要です。

売却までの大まかな流れは…

査定・不動産会社選び

↓ ↓ 

物件化・販売活動

↓ ↓

売買契約

↓ ↓

代金受領・引き渡し

…となります。

それぞれ細かく見ていきましょう。

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不動産売却の流れ~相談から物件化まで~

不動産売却を進めるに当たって、まずは相談する不動産会社(宅地建物取引業者)選びから始まります。

自らで買主を探して直接契約することもできますが、この記事では不動産会社と提携することを前提とします。

関連記事:空き家売却 不動産会社の選び方は?直接交渉で個人売買する場合との比較

 

不動産会社と言ってもそれぞれに“専門分野”がありますから、あなたが所有する不動産のタイプに近い物件を多く扱う不動産社に相談しましょう。

その不動産(土地・建物)がある地域に事務所を構えている業者がいいですね。

ここでのポイントは、不動産会社に「売買の仲介」をお願いするのか「買い取り」を希望するのか、あらかじめ相談の目的を決めておくことです。

「売買の仲介」とは、買主を探して契約・引き渡しを行うまでの作業を不動産会社が間に入ってサポートしてくれること。

「買い取り」とは、不動産会社が買主として直接その不動産を買い取ってくれることです。

「仲介」の場合は取引完了後に仲介手数料を支払うことになりますが、「買い取り」は手数料が不要です。

この目的によっても、相談する不動産会社が異なるわけです。

 

いずれにせよ、まずは物件化できるのか見極めてもらうことが必要ですから、対象不動産の調査・価格査定を依頼することになります。

査定依頼に際しては、

▼面積・築年数などのデータ

▼売却を考えている理由

▼現在までの経緯

▼対象不動産のメリット・デメリット

…などをできるだけ詳しく話しましょう。

関連記事:不動産査定の必要書類&営業マンに話すべき内容は?高く早く売却する秘訣!

 

不動産会社の担当者は、ヒアリングした内容を基にさらに周辺相場・現況・市場性を総合的に見たうえで、査定価格を算定します。

その金額で折り合いが付き、物件化することが決まれば第1ステップは完了です。

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不動産売却の流れ~売り出し~

不動産会社の査定金額が納得行くものでしたら、「仲介」の場合は販売活動の準備に、「買い取り」の場合は売買契約の準備に入ります。

「仲介」の場合は、ここで不動産会社と「媒介契約」というものを結びます。

媒介契約には以下の3種類があります。

▼専属専任媒介契約

…1社だけに任せる契約で、複数の不動産会社に仲介を依頼することはできません。売主自らで買主を見つけたとしても、必ずその1社を通します。その代わり、専属専任業者は1週間に1回以上の活動報告を売主にするなどのルールがあります。

▼専任媒介契約

…専属専任媒介とほぼ同じですが、売主自らで買主を見つけた場合は直接契約することができます。また、専任業者は2週間に1回以上の報告を売主にするなどのルールがあります。

▼一般媒介契約

…複数の不動産会社に仲介を依頼することができ、売主自ら見つけた買主と直接契約することもできます。不動産会社の報告義務はありません。

関連記事:媒介契約とは?わかりやすく種類,期間などを解説!どれが一番いいの?

 

つまり、1社に絞って買主を見つけてもらうのか、複数社に競争させて買主を見つけるのか、売主の判断で決めます。

媒介契約を結んだら、不動産会社は売却活動を開始。

不動産情報システム「レインズ」に物件を登録したり、自社ホームページへの掲載、折込チラシの配布など業者ごとの予算・戦略で広告を行います。

広告を見た人から反響が入ると、現地を見学してもらうことになります。

お客さんが見学に来ることも想定し、物件内を掃除・整頓しておくことも大切です。

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不動産売却の流れ~契約から引き渡しまで~

物件を気に入ってくれる人が見つかったら「購入申込書」を提出してもらい、契約締結の準備です。

当初に設定した売買代金ですんなり決まる場合もあれば、希望者が何人も現れて金額交渉・条件交渉があったりして時間を要する場合もあるでしょう。

そこでまとまった約束事や引き渡しまでのスケジュールを反映させた「重要事項説明書」「売買契約書」という書面を不動産会社が用意します。

契約の証となる「手付金」を買主から売主が受け取り、売買契約書を締結すれば、あとは引き渡し日に向けた各々の準備を進めていきます。

関連記事:不動産売却の売主負担&登記費用の内容は?古い空き家を売る際の注意点ほか

 

購入希望者が見つかってから物件の引渡しまでどれくらいの期間を要するかは、契約によって異なります。

早ければ半月で完了する場合もありますが、買主がローンを組む場合は審査などを含めて約1カ月は必要です。

また、売主負担で建物の解体や補修をする予定があれば、もう少しかかることもあるでしょう。

これは私の経験ですが、住宅の売買仲介で一番長かったケースで契約締結から引き渡しまで約3カ月という取引がありました。

県道拡幅に伴う引越しをしなければいけない買主が、行政から補償料を受け取るまで支払い・引き渡しができなかったからです。

 

物件の引き渡しは、買主の売買代金全額の支払い(決済)と同時に行います。

ほとんどが銀行の一室を借り、売主・買主・司法書士・ローン担当者(ローン利用の場合)・仲介不動産会社が一堂に会して決済。

売主の口座に着金したこと(あるいは振り込み)が確認できたところで、司法書士が法務局に向かい、買主への所有権移転の手続きを行います。

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不動産売却の売主の必要書類は?

最後に、不動産売却に際して売主が用意する書類などは以下の通りです。

▼所有者であることを示す登記済権利証、登記識別情報

▼対象不動産を購入・建築した当時の図面類、契約書

▼土地の測量図、境界確認書

▼マンションの管理規約

▼住宅ローンの借入が残っている場合の確認書類

▼固定資産税の納付書、固定資産税評価証明書

▼運転免許証などの身分証明書

▼実印、印鑑登録証明書

▼預金通帳

▼住民票(登記上の住所と売主の現住所が異なる場合)

▼買主に引き渡す物件の鍵、物置の鍵、設備の取扱説明書など

 

これらは一度に全部必要になるわけではありません。

不動産会社の担当者が代わりに用意してくれる物もあり、その都度、事前にお知らせがあると思います。

 


2017年12月26日 | Posted in 上手な売却のヒント | タグ: , Comments Closed 

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