相続 空き家の売却…税金はいくら&特例はある?計算例を見ながらチェック!
相続した空き家を売却した際の税金はいくらになるのか、税金が軽減される特例はあるのか…をテーマにしたいと思います。
空き家をはじめとする不動産を売却して所得が出た場合、それに応じた税金を納めないといけないことはご存知でしょう。
しかし、具体的に売却後の税金がいくらになるのか見えにくい面もありますよね。
例えば、父親から相続した空き家・土地を1,500万円で売却できたとして…
「タダで相続した空き家を売ったのだから、1,500万円に対する税金をごっそり持ってかれるだろう」と考えるのは早計です。
一定の条件を満たせば、所得から3,000万円を控除できる特例が受けられ、税金を払わなくて済むからです。
…と言っても、今度は「オヤジが当時2,800万円で購入した家を売ったのだからマイナス1,300万円。控除を受ければ税金はゼロになる」という単純な計算ではありません。
控除を受けるためには、建物の築年数や適用期間などの条件に合致している必要があるのです。
では、実際に空き家売却の税金がいくらになるのかの計算例を見ながら、特例についても見ていきましょう。
空き家売却の税金を考える前の基本について
空き家売却の税金を考える前に、まずは売却した際の「譲渡所得」について押さえておきましょう。
ひとまず、相続の有・無は置いておいて…所有する土地・建物を売却して利益を得た（＝譲渡所得）場合には税金がかかります。
その利益に一定の税率をかけて算出した「所得税」と「住民税」です。
もちろん、利益が出なければ税金はかかりません。
この譲渡所得の計算式は…
譲渡所得＝売買代金－（取得費＋譲渡費用）
これを別の言葉に置き換えますと…
売却して得た利益＝売った金額－（昔その不動産を手に入れた時の諸費用＋今回の売却で要した諸費用）
ということになります。
つまり、その不動産を買った時＆売った時の諸費用を差し引けるようになっているのです。
「取得費」とは以下の費用などを指します。
・購入代金や建築費
・契約書の印紙代
・登記するための費用
・不動産取得税
・不動産会社に支払った仲介手数料
・測量費
など
同じく「譲渡費用」は以下の費用などです。
・契約書の印紙代
・売却のための広告料
・不動産会社に支払った仲介手数料
・建物を解体して土地売りにした場合の取り壊し費用
・売却のために行った補修費
・売却のために行った測量費
など。
これは不動産に限らず、何か商品やサービスを売った場合と同じだとイメージするといいでしょう。
空き家売却の税金を計算する税率について
譲渡所得＝売却して得た利益に一定の税率をかけて「所得税」「住民税」を算出しますが、税率はその不動産を所有している期間によって異なります。
【1月1日時点の所有期間が5年以下】
短期譲渡所得
・所得税＝譲渡所得×30％
・住民税＝譲渡所得×9％
【1月1日時点の所有期間が5年超え】
長期譲渡所得
・所得税＝譲渡所得×15％
・住民税＝譲渡所得×5％
さらに2037年までは、復興財源確保のために「所得税×2.1％」の復興特別所得税が別に上乗せされます。
ざっくり表現すると…5年以下の所有不動産だと利益の約40％を、5年超えの所有不動産だと利益の約20％を税金として納めることになります。
この記事では「空き家」としていますが、分譲マンションや土地の売却でも同じだと思ってください。
ただし、ここでポイントとなるのが、相続した不動産の所有期間と取得費の考え方についてです。
▼所有期間は、亡くなった人（被相続人）の期間を相続人が引き継ぐ
▼取得費も相続人が引き継ぐ
つまり、相続した日から所有期間をカウントするのではなく、かつ「相続した家だから取得費ゼロ円」とは考えない―ということです。
次は取得費について補足説明します。
空き家売却の取得費について
空き家売却の税金を計算する際、売却金額からその不動産の取得費を差し引けることは上述した通りです。
取得費には何が含まれるのかも上述の通り。
ただ、「建物の取得費」は少し難しい算出の仕方をしますので注意が必要です。
土地の場合は購入時に支払った金額をそのまま取得費にカウントできますが、建物の場合は次のポイントに気をつけましょう。
▼建物は建築・購入した当時の価格をそのまま取得費にできない
▼年数の経過に応じて建物の価値が減った分を差し引く
▼建物の取得費＝建築・購入金額－価値が減った分（減価償却費）
▼相続した古家などで価格が不明の場合は、売却代金の5％の金額を取得費として計算できる
すると今度は、価値が減った分（減価償却費）の計算はどうするの？ということになりますね。
「木造の居住用の空き家」を売却した場合ですと、こんな計算式になります。
価値が減った分（減価の額）＝建物の建築・購入価格×0.9×0.031×経過年数
0.031とは木造建物の償却率のことですが、計算式について事細かく解説すると複雑になってしまいますので「こういう公式なんだ」と思ってください。
ちなみに、経過年数の数え方は、6カ月未満の端数は切り捨て、6カ月以上の端数は切り上げて決めます。
空き家売却の税金はいくら？の計算例
空き家売却を例に、税率や取得費などについて解説してきました。
さらに税金のイメージができるように計算例を挙げます。
（あくまで目安としてご理解ください）
【例】
物件：自ら住んでいた木造2階建ての家屋とその土地
取得日：2002年7月20日
取得価格：土地2,000万・建物1,500万（登記費用など含む）
売却日：2017年4月30日
売却価格：5,000万
譲渡費用：170万（印紙代・仲介手数料・広告料を含む）
建物の減価償却費：1,500万×0.9×0.031×15年＝627.75万
建物の取得費：1,500万－627.75万＝872.25万
取得費合計：2,000万＋872.25万＝2,872.25万
譲渡所得：5,000万－（2,872.25万＋170万）＝1,957.75万
所得税：1,957.75×15％＝293.66万
住民税：1,957.75×5％＝97.88万
復興所得税：293.66万×2.1％＝6.16万
もし、この物件が「相続による取得で取得価格が不明」だった場合ですと…
取得費：5,000万×5％＝250万
譲渡所得：5,000万－（250万＋170万）＝4,580万
…という風になります。
いずれの例にせよ…「そんなに高額の税金を払うの？！」といった印象ですが、次のセクションで挙げるような特例・控除がありますから、少し安心してください。
ちなみに、譲渡所得が出た場合はその翌年の2月16日～3月15日に確定申告を行い、納税しなければいけません。
売却してマイナスになった場合には申告の必要はありません。
不動産の売却にはどんな特例・控除がある？
個人が自宅として使っていた不動産（建物とその土地）の譲渡には、いくつかの特例・控除があります。
代表的なものは「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除の特例」です。
この特例は、所有者が住んでいる、または住まなくなってから3年以内の建物を売却（その年末までに）した際に適用されます。
すると、上の【例】では1,957.75万円の譲渡所得が発生していますが、実際には3,000万円を控除すればゼロになるため納税しなくてもいいのです。
この3,000万円控除は、建物を取り壊していた場合でも、その1年以内に売買契約を結んでいれば土地のみでもOKになります。
また、自ら居住していない相続不動産であっても、この3,000万円控除の特例を受けられる可能性も。
条件としては、被相続人が直前まで住んでいたこと、1981（昭和56）年5月31日より前に建築された家屋（旧耐震）であること、売却するまでに耐震リフォームをすること…といったものがあります。
詳しくはこちらの記事をご覧ください。
関連記事：空き家 3000万円控除 取り壊し→更地売却でも可能?適用要件を調べました!
相続不動産でも、実際には【例】のような多額の税金を納めるケースは多くないでしょう。
このほか、所有期間10年超えのマイホームを売却した場合は、長期譲渡所得の税額を計算する税率を軽減することができる特定も。
また、相続では「相続税」が発生するケースもあるため、納税した相続税の一部を取得費に加算できる特例というのもあり…。
…などなど、税金については色々な特例や、複雑な計算があるものです。
個々の状況によって受けられる特例も異なりますので、具体的な相談は税理士さんにされることをおすすめします。
