空き家賃貸(田舎)の収入&支出の内容は?赤字にならないかチェック!


使う予定がない親から相続した田舎の空き家を、賃貸物件として人に貸すという選択肢があります。

しかし、貸家オーナーが初めてという場合には“勝算”があるのか事前にリサーチしてから行動する必要があります。すなわち、希望通りの収入が見込めるのか?ということです。

この記事では、賃貸で見込まれる収入と支出の項目を挙げますので、まずはシミュレーションしてみてください。

ちなみにこの記事の「空き家」とは、地方都市の郊外にある木造2階建の一戸建田舎暮らしの平屋をイメージしています。

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空き家賃貸(田舎)の収入にはどんな項目がある?

空き家を賃貸することで得られる収入には、家賃・礼金・更新料があります。

(敷金は契約者から預かるお金ですので、ここでは収入には入れません)

 

家賃

想定家賃を探るためには、無料で配布されている物件情報誌やインターネット上の掲載物件をチェックします。ネットの場合ですと「ホームズ」や「スーモ」といった不動産ポータルサイトを閲覧するといいでしょう。

空き家がある同じエリアで現在募集中の貸家を検索し、できるだけ築年数や面積が近い物件をピックアップ。だいたいの平均家賃を把握するのです。

ただし、すぐ借り手が見つかるとは限りませんので、家賃設定はあえてシビアにするようにしてください。機能性を重視したアパートと異なり、郊外にある古くて広い一戸建は高い家賃が取れないからです。リフォームをしない現状のまま貸し出す考えでしたら、調べた平均値の60%くらいが設定家賃になると思ってください。

とはいえ、貸したい空き家の立地や市場性によって家賃設定は変わります。実際に貸し出す場合は、地元の仲介業者とのよく打ち合わせしてください。

 

礼金

礼金とは、契約する際に借り手からプレゼントされる“お土産金”のこと。家賃の1カ月〜2カ月で、設定するかは任意。契約者の負担を減らすため、最近は礼金なしの物件が増えています。

 

更新料

2年に一度、契約の更新時に借り手から支払われるお金。礼金のようなもので、1カ月分が多いでしょう。こちらも最近は「なし」が増えています。

 

その他

空き家の賃貸とは直接関係ありませんが、敷地に電柱・支線が立っている場合、電力会社から敷地使用料が支払われます。ただし、2年間で数千円くらいです。

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空き家賃貸(田舎)の支出をピックアップ

次に、空き家賃貸の支出を見てみましょう。詳細な金額については、業者から見積もりを取ることをお勧めします。

(貸し出す前に家財などを処分する費用は、ここでは省きます)

 

リフォーム代(行う場合)

どこまでリフォームするかの判断は難しいですが、行うとしたら水回りが優先でしょう。それだけでも80〜150万円は必要かと思います。

また、貸し出す前にハウスクリーニング(㎡単価900円〜)をするのか、付帯設備の点検をするのかも検討しましょう。

 

固定資産税、都市計画税

毎年、納税通知書が送られてきます。

 

仲介手数料

入居者募集を仲介業者に依頼した場合に支払う報酬。家賃の0.5ヶ月分〜です。

 

管理料

仲介とは別に、契約期間中の入居者管理(クレーム受け付け窓口など)を業者に委託した場合の報酬。家賃の5%(毎月)だったり、契約時に家賃1ヵ月分(一括)だったりと、管理委託メニューによって変わります。

 

修繕費

入居中、経年劣化によって壊れた設備の修理費。エアコン、換気扇、蛇口の水漏れなど。借り手が故意に壊した物や、あらかじめ貸家オーナーが負担しない約束をしておけば費用はかかりません。DIYが流行っているので「修理はすべて借り手負担」とする契約も結べますが、その分、家賃は安くなります。

 

火災保険や地震保険

人に家を貸す以上、貸家オーナーの負担で建物の保険に加入することは必須と言えます。

 

その他

敷地内に駐車スペースが足りず、借り手に代わって月極駐車場を別借した場合。

敷地前の水路に橋を架けていることで発生する専用料など。

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まとめ…シミュレーション結果はどうですか?

空き家を賃貸した場合の収支シミュレーションに必要な項目を挙げました。試算した結果はどうだったでしょうか?

一戸建の賃貸はアパートと違って長期入居が見込めるメリットがある一方、築年数の経過や面積の広さに応じたリスクもあります。貸主としての責任が生じますし、家賃滞納などの“読めない損害”も起こり得るということも想定してください。

収支シミュレーションの時点で赤字が見込まれるようでしたら、空き家賃貸は慎重に検討しましょう。

まずは、賃貸する選択肢だけに限定せず、売却した場合の価格と比較してみることもお勧めします。下の関連記事では、賃貸と売却の両方の査定を無料で行えるサイトを紹介してますので、よろしかったらお読みください。

関連記事:リビンマッチ一括査定の手順は?フリーダイヤルの相談窓口あり!

 


2019年02月06日 | Posted in 空き家・特別措置法について | タグ: , Comments Closed 

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