相続空き家 3000万円控除 取り壊し→更地売却でも可能?適用要件を調べました!


「相続空き家 3000万円控除」は、建物を取り壊して更地で売却しても適用されるの?…をテーマにしたいと思います。

 

相続した空き家を個人が売却して譲渡益(利益)を得た際、その額から3,000万円を控除することができる「被相続人 居住用財産の3,000万円控除」。

利用すれば所得税・住民税が軽減されたり、または払わなくてよくなったりするので、この制度に注目している“空き家 相続人”も多いことでしょう。

この制度は、空き家放置の急増を受けた対策なので「空き家 3000万円控除」とも呼ばれますが、古家を取り壊して更地にした売却でも適用されるのでしょうか?

あらためて「空き家 3000万円控除」の適用要件を見ながら確認してみましょう。

相続空き家 3000万円控除の要件…取り壊し→更地売却でも可能?

まずは「空き家 3000万円控除」を受けられる適用要件などについて、関係する項目を挙げてみます。

前提は、亡くなった人が所有・居住していた不動産を相続した個人が、それを売却した場合となります。

 

▼1981(昭和56)年5月31日より前に建築された家屋であること(旧耐震基準の建物)

▼マンション(区分所有建物)は対象外

▼相続時の直前まで、被相続人が1人で住んでいたこと

▼相続日から3年を経過する日を含めた年の12月31日までに売却すること

▼「空き家 3000万円控除」が使えるのは2019(平成31)年12月31日までの売却

▼売却金額が1億円を超えないこと

▼相続時から売却するまでの間、別の人が事業用に使ったり誰かに貸したりしていないこと

▼売却するまでに、地震への安全性を保てる建物にすること(耐震リフォームを施す)

▼家屋を取り壊して土地のみを売却した場合も対象になるが、相続時から売却までの間にその家屋&土地が事業用に使われたり誰かに貸したりされていないこと

▼その不動産を購入した人が親族でないこと

 

…という内容ですので、今回テーマにしている「建物取壊し→更地売却」は控除の対象になることがわかりますね。

不動産会社に売却の仲介を依頼する場合、建物が取り壊し予定であることを表示して広告することができます。

また、建物付きで売却する場合でも、耐震リフォームを行うことが条件になっているのが特徴です。

相続空き家 3000万円控除 取り壊し→更地譲渡の具体例

「空き家 3000万円控除」は、建物を取り壊して更地で売却した場合でも適用されることがわかりました。

次は具体的な「空き家 3000万円控除」の計算例をみてみましょう。

 

【例】

被相続人が30年所有・居住していた1978(昭和53)年築の古家を150万円で取り壊し、土地のみを600万円で売却した

※所得税・住民税は、売却益の20%として仮計算します

※古家を取得した金額(取得費)を費用として差し引くことができますが、ここでは相続時に不明だったという設定で売却価格の5%として計算します

※登記や仲介に関わる報酬の支払いは省きます

 

600万-(600万×5%)-150万=420万の譲渡益

(420万-3000万)×20%=0円の所得税・住民税

 

同じデータで「空き家 3000万円控除」が適用されない場合ですと…

600万-(600万×5%)-150万=420万の譲渡益

420万×20%=84万の所得税・住民税

 

「空き家 3000万円控除」があった場合と無かった場合を比べると、大変な差が出ることになりますね。

相続空き家 3000万円控除 取り壊しor建物そのまま、どちらが得?

「空き家 3000万円控除」を受けるために建物を取り壊す場合、当然ですが、売却する前に解体費用が必要になります。

一般的に解体費用は「坪単価3万円~4万円が相場」と言われますが、物件のある場所や構造などによって、かなり金額に開きが出てきます。

以前、私も築40年の古家の解体見積もりを知り合いの業者から取りましたが、(知り合いにもかからず)相場の金額に総額200万円もプラスになりました。

なぜなら、物件周辺の道が狭くて大型車の出入りが難しいうえに、茅葺屋根の家屋も含まれていたため作業量が増えるという事情があったのです…。

あと、屋根材にアスベストが含まれている場合も割高になりますね。

関連記事:空き家解体費用の補助金はある?国土交通省アスベスト除去の補助金も活用したい!

 

では、解体せず建物付きのまま売却しようと思うわけですが…

上述の通り「1981(昭和56)年5月31日より前に建築された旧耐震基準の家屋が対象で、耐震リフォームしてあること(耐震性がある家屋だった場合は不用)」という条件が付きます。

耐震リフォーム費用の相場を調べますと、木造住宅の平均施工金額は約148万円ですが、旧耐震基準の家屋ですと平均約178万円にまでアップします。

 

つまり「空き家 3000万円控除」の適用を受けるためには、空き家を取り壊すか、または空き家に耐震リフォームを施すか、いずれにせよ費用をかけないといけません。

どちらが費用カットできて、お得だろう?

…と今度は考えたくなりますが、金額は物件によって異なりますので、取り壊す場合とリフォームする場合とで見積もりを取って比べてみることをお勧めします。

(減税制度や補助金制度もあります)

 

とはいえ、それだけ費用をかけても「いつ物件が売却できるかわからない」という状況はあり得ますね。

買い手が見つかってから取り壊しor耐震リフォームを行う方法もありますが、売却までの期間は長くなりそう。

その“先が読めない”状態がイヤという方には、次のセクションでお伝えする方法も検討されてはどうでしょうか?

相続空き家 3000万円控除 取り壊し→更地譲渡も可能?…まとめ

今回の記事をまとめますと…

①「空き家 3000万円控除」は建物を取り壊して更地で売却した場合でも適用される

②建物を売却する場合は1978(昭和53)年以前の旧耐震基準のものに限られ、耐震リフォームを行う必要がある

③取り壊すか、耐震リフォームするかは、見積もりを取ってじっくり比較した方がいい

 

なお、物件を売却するに当たっては不動産会社に相談・依頼する方がほとんどだと思います。

すでに相談先が決まっていればいいですが、これから不動産会社を探す、あるいは「どう探していいかわからない」という方もいらっしゃるでしょう。

 

そこでお勧めなのが「不動産一括査定サイト」の利用です。

インターネットで必要事項を入力するだけで、その地域の複数の不動産会社に査定を依頼でき、一番条件の良さそうな業者を選ぶことができます。

業者の中には「仲介」として売却をサポートしてくれる会社もあれば、物件を直接買い取ってくれる業者もいます。

特にこの買い取り業者は、条件さえ合えば即現金で購入してくれるため「いつ売却できるんだろう?」といった心配はなくなります。

つまり、売却までのスケジュールが読めるので、買い取り業者と相談しながら取り壊し・耐震リフォームを計画的に行えることになります。

 

空き家の売却を検討中でしたら、まずは不動産一括査定サイトを利用されてはいかがでしょうか?

もちろん、査定は無料です。

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2017年12月12日 | Posted in 空き家の特別措置について | タグ: Comments Closed 

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