売主が手付金を返金しなくていいのはどんな時?過去の判例ほか


「ローン審査が通らないのは買主の都合だから、契約がナシになっても預かった手付金は戻さなくていいんでしょ?」
ローン特約を納得した上で売買契約を結んだはずなのに、このような事をおっしゃる売主がたまにいます。物件の引き渡しまで日数が空くと忘れてしまうのでしょう。
(ローン特約=原則として審査が通らなかったら手付金は戻さなければいけません)
この記事では、あらためて不動産の売買契約における手付金の意味などについて取り上げたいと思います。
これから売却を考えている方も知っておいた方が良いでしょう。

Sponsored Link
 

手付金とはどういう意味のお金?

手付金とは、売買契約を締結した証として買主から売主に支払われる、売買代金の一部のお金のこと。
例えば、5,000万円の物件の売買契約書を結ぶ際に、お互いの“本気度”を示すために代金の一部である500万円を手付金として先にやり取りするわけです。
なぜ一括で売買代金の支払いを行わないかと言うと、代金が高額になれば買主はローンを組むことになり、融資審査の期間を要するからです。
あるいは、売主が物件を補修したり、古家を解体したりといった約束がある場合、それが完了するまで期間を置くこともあるでしょう。
手付金とは「お金も書類も交わしたんだから、引き渡しに向けて各々やるべき事をやりましょう」という意思表示の印でもあります。
そして無事に諸条件が整ったところで、買主は残代金(上の例なら4,500万円)を売主に支払い、売主は相手に物件を引き渡します。

Sponsored Link
 

売買契約書の手付金の条項をチェック!いくらが妥当?

手付金は重みのあるお金なのです。一般的な売買契約書には、手付金について以下のような記載があります。
・買主は手付金を放棄すれば、契約を解除できます
・売主は手付金の倍額を支払えば、契約を解除できます
・ただし、相手方が引き渡しに関わる約束に着手していたり、期限の◯月◯日を過ぎてしまった場合には(上記の)解除はできません
 
つまり、いったん売買契約を結ぶと「別の物件を買いたいからキャセルしよう」とか「やっぱり売るのをやめようかな」といった理由で容易にキャンセルすることはできません。
手付金分を損してもダメージがないくらい、お金に余裕があればいいですが
そんな重みを持たせる手付金ですから、10万円とか20万円とか簡単にキャンセルできる金額に設定することは通常あり得ませんね。
個人間売買は手付金の上限・決まりはありませんが、本来、売買代金の10%を設定したいところです。しかしながら、10%は厳しいという買主も多いので、50万円〜100万円に設定することも多いです。

Sponsored Link
 

売主が手付金を戻さなくていいケースはどんな時?

そうしますと、売主が手付金を返金しなくていい例は、買主が「別の物件に変えたい」「やっぱり購入を見送ります」と一方的な都合だけでキャンセルした場合、あるいは意図的に融資審査が通らないように虚偽申告した場合(ほぼ無いと思いますが…)などになります。
ただし、冒頭に述べた「ローン特約」に従って銀行審査・非承認による契約キャンセルとなった場合は、すぐに手付金を返金しないといけません。
売主としては残念ですが、色々な準備していた買主の方も銀行に断られて残念なのです。そもそも買主が購入代金を工面できないわけですから、契約自体が成り立たたないので“ゼロ”に戻すしかありません。
 

過去の判例を見てみると

ちなみに、ローン特約や手付金の返金をめぐって争った裁判例はどんなものがあるのか調べてみたところ、以下のようなケースがありました。
 
買主はマンションの売買価格に契約諸費用を上乗せした金額で、住宅ローン審査を申し込んだ。事前審査はOKだったが、本審査はNGに。銀行に申告していない携帯電話の分割払い13が残っていた。売主は、金額上乗せ&借り入れが融資NGの原因だと主張し、手付金の返還を拒否 
⇒ (判決)諸費用を上乗せしたローン申込はよくあることであり、携帯代金も少額なので、これらが原因とは言えない。手付金を戻しなさい
 
土地を購入したい買主が売買代金に建物建築費なども上乗せした住宅ローンを申し込んだ。親からの援助による自己資金も用意すると銀行に申告していたが、これが実現せず、銀行が融資NGを出した。売主は、ローン特約による解除は認めないと主張した。
(判決)親からの援助は不確定な状態であったことは確かだが、もともと援助が無ければ資力不足で融資は受けられないから解除は有効。手付金を戻しなさい
 
アパートの購入経験がある買主が、新規物件の売買契約を締結。銀行に融資相談したところ、他の所有物件を担保に入れるか、自己資金4割を準備するよう条件を付けられた。しかし、条件を整えようとしなかったため審査はNG。買主は契約白紙&手付金の返還を主張したが、売主は「やるべき手続きをやっていない」として契約違反を訴えた
(判決)買主は収益物件の売買や融資の手続きについて知識があるにも関わらず、契約を進めようと努力した経過が見られない。契約違反に当たるので、違約金を売主に払いなさい
 
もっと詳しく過去の判例を知りたいと言う方は↓こちらのサイトをご覧ください。
 

2019年01月03日 | Posted in 不動産売却の関連ワード | タグ: , Comments Closed 

関連記事