マンション売却 査定価格は正しいの?過去の取引事例を過信してはいけません!
仲介業者によるマンション売却の査定価格はどれだけ正しいのか？
過去の取引事例だけを過信してはいけない理由とは？…について、この記事では取り上げます。
先日、高校時代の同級生から、所有している分譲マンションの1室（築38年・鉄骨造・間取りは2K）を売却したいと相談がありました。
自ら居住した後、賃貸物件として貸していましたが、その賃借人が退去したことで売却を決めたようです。
すでに地元の仲介業者2社に査定依頼のメールを送り、机上査定による売り出し価格の提案を受けていると言います。
そんな彼から、矢継ぎ早にこんな質問が…
「同じ地元業者なのに2社の査定額に50万円の差があった。そもそも査定価格って何？正しいの？本当に売れるの？」
そんなことより「なぜ真っ先に私に相談しなかったのか？」と心の中で思いつつも…
マンション売却の査定価格について、色々と彼に話したので、その内容をまとめたいと思います。
マンション売却の査定価格とは？本当に売れる正しい金額なの？
初めてマンションを売却する人は、仲介業者の査定価格を見て「専門家が言うんだから正しいんだろうな」と思うはずです。
自分の予想価格よりも高ければ嬉しいですが、低くても「まぁ、これが現実か…」と無理矢理に納得しようとするかもしれません。
しかしながら、査定価格とは、業者が「この金額で売り出せば、早く買い手が見つかると判断します」と考えている目安であることを意味します。
査定価格＝売買価格…ではなく、それよりも安くなる可能性もあり、もしかしたら、もっと高く売れるかもしれません。
“やってみないとわからない”のが正直なところで、だからこそ、業者は色々なデータを集めてマンション売却の価格査定をするわけです。
つまり、最終的に売れた価格＝正しい価格となります。
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ですから、本気でマンションを売却したい場合は、私の同級生のような（メール送信だけの）机上査定はおすすめしません。
より正確な査定価格を業者に出してもらうために、実際にマンションまで来てもらってください（訪問査定）。
価格算定において、マンション室内の現状チェックはかなり重要です。
買った人がリフォームしなければいけない状態なのか、それとも現状でも十分使える状態なのか、それによって査定価格は大きく変わるからです。
マンション売却 査定価格の決め方は？
仲介業者がマンション売却の査定価格を出す際に行うのが、取引事例比較法というものです。
過去に売買された類似（近隣）マンションの取引データを集め、それを基に売り出し価格を決める方法です。
マンションは一戸建と異なり、築年数・間取り・面積などが似ている取引データが拾いやすく、一番わかりやすいです。
物件によっては、同じマンションの別階・別号室の事例が拾えるかもしれません。
参考の金額でよければ、業者でなくても、下記のサイトで誰でも取引事例を調べることは可能です。
【センチュリー21】
https://www.century21.jp/sell/jidousatei
（過去の取引事例から自動的に算出）
【マンションナビ】
（会員登録すると類似物件の売買履歴がわかる）
関連記事：マンション査定 自動で簡易的に相場を知るには?査定額や値段の決め方について
過去の取引事例のほか、実際にマンション室内を業者が見学し…
・最寄り駅からの距離
・日当たり
・眺望
・建物のグレード
・室内状態
…などを基に価格にプラス（マイナス）していきます。
その上で、さらに次のセクションで述べる“市場性の見極め”が価格に反映されます。
マンション売却の査定価格は過去の取引事例だけに縛られてはいけない理由
営業マンの中には、過去の取引事例と室内見学した“感覚”だけで、査定価格を決めてしまう人がいるかもしれません。
しかし、本来はそれだけでは不十分と言えます。
理由は、基にしているデータがあくまで過去の売買価格だからです。
大切なのは、対象マンションの現時点でのニーズや適正価格を考えなければいけない点です。
つまり、現在の市場性を調査する必要があるのです。
例えば…
・今現在、近隣で売り出し中の類似マンションはいくつあるか？多いか？少ないか？
・いくらの価格帯で売りに出ているか？
・いつから売りに出ていて、何カ月売れていないか（または、どれくらいの期間で売れたか）？
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ライバルとなるマンションが1棟も無ければ、相場よりも高い、強気な価格設定でも勝負できます。
しかし、運悪くライバルが多い時期でしたら、価格は相場よりもダウンするかもしれません。
需要と供給のバランスで物価が変動するのは当然ですね。
こうした市場性を考慮して価格を決めないと、「本来は高く売れたはずなのに安く手放してしまった」…あるいは「高い価格設定にしたばっかりに1年以上も売れていない」…という事態が起こり得ます。
売主にとっては損ばかりですね。
過去の取引事例はとても重要なデータですが、そればかりに縛られてはいけないと言うのは、こうした理由からなのです。
マンション売却 査定価格は正しいの？…まとめ
仲介業者が提示する査定価格は、あくまで参考値であり、実際に売れた金額が「正しい金額」です。
業者はできるだけ「正しい金額」に近い査定を出そうと調査するので、机上査定ではなく、訪問査定を選びましょう。
現在の市場性も加味した査定額を提示してきた業者は、信頼できる業者である可能性が高いです。
マンション売却をする場合は、業者の言うことをすべて鵜呑みにせず、自分で調べられる範囲で情報収集することをおすすめします。
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ちなみに、冒頭に紹介した同級生ですが…
築38年＆3点ユニット＆和室感が残った洋室…ということもあり、高い金額で売れるマンションではありませんでした。
すると彼は「自分でできそうな室内リフォームに挑戦し、売買価格アップを目指すことにする」と宣言。
そういえば彼は、自ら経営する飲食店舗の内装リフォームを行ったり、もともとDIYが好きな男でした。
費用をかけた分の価格アップが実現するかはわかりませんが…
私は「納得いくまでやったらいいよ。完成を楽しみにしてるよ」と声をかけました。
