空き家 損しない方法は?賃貸or売却…物件ごとに査定&精査しましょう!


相続した空き家の活用で損しない方法は?賃貸と売却ならどちらがいい?…といったテーマを取り上げます。

中心市街地にある一戸建・マンションの空き家でしたら、高く貸せたり売却できたりするので課題は少ないでしょう。

ところが、郊外にある空き家となりますと悩ましいところです。

賃貸するか、売却するか…

リフォームするか、そのままか…

解体して貸駐車場にするか、更地で売るか…

そもそも借り手や買い手がいるのか…

 

今回は、相続した空き家の活用で損しないための基本について確認したいと思います。

この記事で言う「空き家」とは、親が長年住んでいた郊外の築古の一戸建・平屋(マンションは除く)のこととします。

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空き家 損しない方法は?~賃貸の場合~

相続した空き家をそのまま維持するにしても、諸経費(固定資産税・火災保険・草刈り・修繕など)がかかってきます。

また、長年放置してボロボロになってしまうと、行政のチェックを受けて「特定空き家」に指定されることもあります。

関連記事:空き家 6分の1固定資産税→6倍はいつから? 対策特措法 ガイドラインを確認!

それならば誰かに貸して、少しでも収入を得ようと考える方もいらっしゃるでしょう。

空き家を賃貸する際のポイントは以下の2つです。

●(中途半端な)リフォームはしない

●現状のまま安い家賃で入居者を募集する

 

中途半端なリフォームはしない

100%高い家賃をいただけるならいいですが、そうでなければ、空き家リフォームに費用をかけるべきではありません。

数百万円のリフォームを行って入居者を募集しても、結局は低い家賃で決まってしまい…やっとリフォーム費用分を回収できた頃には、雨漏りや設備劣化などが見つかってまた修理費が必要に…ということもあり得ます。

あるいは、回収途中で入居者が退去してしまい、次の入居者に貸す前に家主負担の補修費がかかる…ということも。

 

また、予算が無いから1室のみ洋室にリフォームするとか、キッチンセットだけ新品にする…というのも効果は低いです。

どうせ、仲介業者や内覧者から「◯◯もリフォームしてほしい」と、追加の要望が出るに決まっています。

中途半端なリフォーム物件は借り手を探すのに時間がかかるうえ、期待した家賃をいただけないことが多いですね(私の経験上)。

 

現状のまま安い家賃で入居者を募集する

空き家を貸すなら、現状のまま格安の家賃設定にし、長く住んでくれる人を探すのがおすすめです。

家賃収入で固定資産税が払え、火災保険料が払え、小遣い程度の手残りがあれば良しとする感覚です。

関連記事:空き家 固定資産税 誰が払う?相続時の留意点&滞納したらどうなる?

もちろん、空き家の中の片づけ&ハウスクリーニングは最低限すべきだと思います(一戸建のクリーニング代の相場は、㎡単価900円くらい)。

仲介業者に募集を依頼し、家賃を安めにした分、入居者には「DIYやセリフリフォームはご自由に(基礎構造部分に手を加えない約束で)」と伝えてもらうようにします。

つまり、居住中に発生した不具合・設備故障も、借りている人の負担で直してくださいね―という契約にするわけです。

あるいは、仲介業者と家賃を折半にする約束で家主代行を依頼し、入居中の軽微な補修やトラブル対応を業者に丸投げしてしまうというのも手です。

安い家賃で、今流行りのDIYも自由にできるとなれば、入居者が長期契約してくれるかもしれません。

何年か経ったタイミングに「いっそ、この家を買ってくれませんか?」と提案してもいいですね。

 

空き家を解体して月極駐車場にするのはどうか?

空き家を解体して更地にし、月極駐車場として貸すという選択肢もあります。

しかし、郊外の貸駐車場のニーズがどれくらい見込めるか?は入念に調査すべきです。

何台分のスペースが確保でき、1台いくらで貸すことができるか、相場も確認しましょう。

だいたい1台3,000円~5,000円が相場ではないかと思われます。

近所の法人が社員用駐車場として一括で借りてくれるという話でもあればいいですが、一般の個人に貸すために高額な解体費・駐車場整備費を負担するのはリスクがありますね。

家屋を壊すと、土地の固定資産税の軽減措置がなくなることも覚えておいてください。

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空き家 損しない方法は?~売却の場合~

一方、相続した空き家の売却で、損をしないポイントは次の通りです。

●高い金額で売ってくれそうな業者を探す

●所有期間が5年を超えてから売却する

●売却に関わる必要経費を漏れなく拾い出す

 

高い金額で売ってくれそうな業者を探す

空き家のリフォームを行わず、現状のまま高い金額で売ってくれそうな仲介業者を探します。

後述する不動産無料査定サイトなどを使って複数業者から見積もりを取り、中古住宅販売のノウハウ・実績がある業者をパートナーに選びます。

または、仲介業者ではなく、中古住宅をそのまま購入してくれる買取業者に直接売るのもいいでしょう。

すぐ現金化でき、売買契約の手続きもスムーズです。

 

所有期間が5年を超えてから売却する

これは空き家を売却することで利益(譲渡益)が出る人が対象となりますが、その所有期間によって課される所得税・住民税が変わります。

所有期間5年以下…譲渡所得×約40%の税金

所有期間5年超え…譲渡所得×約20%の税金

関連記事:相続 空き家の売却…税金はいくら&特例はある?計算例を見ながらチェック!

相続した空き家の場合、前の所有者(親など)の所有期間を相続人が引き継ぎますので、5年超えにカウントされる方が多いと思います。

それでも一応確認してください。

「古い家だから売却しても利益は出ない」と思った方でも、次の項目もチェックを。

 

売却に関わる必要経費を漏れなく拾い出す

空き家を売却したときにかかる税金は、売却できた金額から必要経費を差し引いた譲渡所得に税率をかけて算出します。

必要経費とは、その家を(親が)取得した当時の購入代金や、売却時にかかった手数料などのこと。

この必要経費に挙げられる金額は漏れなく拾い出して差し引き、譲渡所得を圧縮するようにしましょう。

 

ただ、ここでよくあるのが、古い家ゆえに(親が)取得した当時の購入代金がわからないというケースです。

購入当時の売買契約書や建築請負契約書があれば取得費が判明しますが、紛失して不明なこともあるでしょう。

この場合、取得費は売却代金の5%として計算する決まりです。

すると、例えば500万円で空き家が売れたとして…

当時2,000万円で購入した記録があれば「譲渡所得なし」になる可能性がありますが、記録が無い場合は取得費25万円(500万円の5%)となり、475万円利益が出たことになります。

(実際にはもっと細かな計算をします)

相続した空き家を売却して得た譲渡益から3,000万円を控除できる特例(2019年12月31日まで)もあることはありますが、耐震改修などを行う条件付きですので、結局は費用がかかります。

いずれにせよ、必要経費に挙げられる項目は漏れなく拾い出すことが大切ですね。

空き家を賃貸するか売却するかは物件査定の結果を見て決めよう

相続した空き家を賃貸する場合、売却する場合の、損をしない方法・ポイントについて整理してみました。

…とはいえ、賃貸と売却でどちらがベターな選択かは、物件によって、所有者の事情によって異なります。

まずは空き家のある地域の相場に詳しいアドバイザーの意見を聞くべきです。

そこで、複数の不動産業者から見積もりを集められる不動産無料査定サイトの利用をおすすめします。

特に下に紹介する査定サイト「スモーラ(Smoola)」は、賃貸に出した場合の見積もり(最大3社)と、売りに出した場合の見積もり(最大6社)の両方を依頼できる便利なサイトです。

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賃貸と売却の両方のデータを比べながら検討すると、より具体的なビジョンが見えてくると思います。

よろしかったら試してみてください。

 

なお、当サイトから不動産査定サイトを通じて査定を完了させた方には、下記のメールサポートをさせていただきます。

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2018年06月26日 | Posted in 上手な売却のヒント | タグ: Comments Closed 

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