親子売買(マンション,土地建物)税金&住宅ローン控除はどうなる?…など5つの注意点!


親子の間で不動産(土地・建物・マンション)を売買する際の注意点について取り上げます。

私の父親は賃貸アパートを所有しているのですが、まだ私が不動産取引の知識が皆無だったころ…こんなやり取りがありました。

(私)「アパートの管理が大変になったら、オレに激安価格で譲ってくれよな」

(父)「そんなことしたら、お前、えらい税金かかるぞ」

当時は頭の中が「???」でした…。

しかし、親子間の不動産売買では、税金以外にも気をつけるべき事柄があるのです。

今回は、代表的な5つの注意点を整理したいと思います。

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親子間で不動産売買する理由、手続きの流れは?

まず、親子で不動産売買をする経緯には、どんなケースがあるでしょうか?

・親の老後の生活費を用意するため

・親の住宅ローン返済が滞り、任意売却(または競売)になりそう

・親としては次男(次女)に自宅を与えたいが、長男(長女)の手前もあるので売買する形にした

…など様々です。

 

売主と買主が親子ですから、仲介業者は挟まずに直接契約することを考えている人も多いでしょう。

しかし、売買価格の設定契約締結までの手続きについては“素人同士”だと思います。

手数料はかかりますが、できれば仲介業者を介在させることをおすすめします。

関連記事:仲介手数料の出し方(計算式)や限度額は?売買の報酬は高すぎる?!

 

親子で売買契約する流れは以下の通りです。

不動産(土地・建物・マンション)の登記簿謄本を取り寄せ、取引対象の範囲や権利関係をチェック

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市場価格を調べ、対象物件の適正な売買価格を決める

関連記事:マンション査定 自動で簡易的に相場を知るには?査定額や値段の決め方について

子が住宅ローンを利用する場合は、銀行に相談・仮審査

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売買契約の条件を決め、契約書を締結

関連記事:不動産売却の流れ,必要書類は?買主に引き渡すまでの期間についても

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住宅ローンの本審査

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売買代金の支払い・所有権移転の登記手続き

通常の売買契約と同じ流れではありますが、すべての行程を親子だけで済ませるのか、それとも仲介業者・司法書士に依頼するのかによって手間や期間が変わってきます。

では次のセクションから、親子間売買の注意点について触れていきます。

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親子売買(マンション,土地建物)の注意点①~贈与税~

親子売買でありがちなのが、契約を安易に済ませてしまうことです。

他人同士の売買でしたら、互いの素性や契約書の文面などを細かくチェックするところを、親子間だと「まぁいいだろう」と緩くなりがち。

売買価格の設定も同じで、親としては「息子(娘)だから安い価格で譲ってあげたい」と考えてしまいます。

ところが、市場価格よりも明らかに安い金額で売買してしまうと、親から子へ贈与があったものとみなされ、贈与税が課されるので注意が必要です。

税務署は、時価相当額で適正に売買されたかを、しっかり確認します。

価格をいくらにするかも、非常に重要なわけですね。

「売買契約書は交わさず口約束で…」というのもNGです。

売買契約書のひな形はインターネットで拾うことができますが、やはり仲介業者を介在させた方がいいと思います。

親子売買(マンション,土地建物)の注意点②~住宅ローン審査が厳しい~

子が現金で一括購入できればスムーズですが、住宅ローンを利用したいとなると注意が必要です。

親子売買の住宅ローン審査は、かなり厳しくなるからです。

(金融機関は、融資したお金が、違う目的に不正に使われないかを心配するわけです)

金融機関の中には、親子売買の融資は受け付けないところもあるくらいです。

たとえ融資の対象になっても、子の年収・勤務先・自己資金の額・返済期間などがシビアにチェックされます。

売買契約を進める前に、まずは融資対象になるかを金融機関に相談してみてください。

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親子売買(マンション,土地建物)の注意点③~控除が受けられない~

②の住宅ローンの審査が通過し、子が融資を受けられるようになっても、住宅ローン控除の適用外になるケースもあり得ます。

住宅ローン控除とは、年末のローン残高の一定割合額を、所得税・住民税から控除できる制度。

生計が同一でない人との売買が条件になっているため、もし親子で生計を共にしている場合は、住宅ローン控除が受けられません。

また、マイホームを売却して譲渡所得が発生した場合に最大3,000万円を控除できる特例制度も利用できません。

3,000万円控除の要件には「購入者が親族などの特別な関係者でないこと」という項目があるからです。

親子売買(マンション,土地建物)の注意点④~相続人トラブル~

親子で不動産売買をする前に、相続人になる得る人たちの同意を得ておくことも大切です。

「売買するわけだから関係ないのでは?」と思われがちですが、いざ相続が発生したときに揉めるケースが多いです。

「売買してたなんて一言も聞いてない!」

「相場よりも安く買ったんでしょ?」

「そんな売買は無効よ!」

…などと不満・異論が噴出し、ケンカにまで発展…。

そんなトラブルも想定されます。

同意書に判子をもらえ―とまでは言いませんが、事前に相続人になる人たちの同意を得ておくとリスク回避になるでしょう。

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親子売買(マンション,土地建物)の注意点⑤~認知症の場合~

最後にもう一つ、親が高齢で認知症を患っている場合も要注意です。

認知症で意思能力(=自分の行動の結果について判断できる能力)が無い人の売買契約は、無効になる可能性が高いからです。

「成年後見制度」を利用することもできますが、手続きには長い時間がかかります。

詳しい内容はこちらの記事にまとめていますので、参考にどうぞ。

関連記事:認知症の親の不動産売却(契約)どうする?成年後見制度での流れや期間について

 

 

…以上、親子間の不動産売買における5つの注意点について取り上げました。

親子であっても(親子だからこそ)、売買契約はしっかり行うべきだということがご理解いただけたと思います。

くれぐれも、実態のない売買契約に見せかけて親から子へ名義変更するようなことはやめましょう。

 


2018年04月10日 | Posted in 不動産売却の関連ワード | | Comments Closed 

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