事故物件の相場(売買)&売却方法は?土地売りの告知義務はどこまで?


不動産売買における事故物件の相場や、売却方法などについてスポットを当てます。

「事故物件」という言葉もかなりメジャーになりましたが、この記事では、以下に該当するものを事故物件と呼ぶことにします。

・室内や敷地で人が自ら命を絶った

・人が命を奪われた

・火災やガス爆発で人が亡くなった

・自然死(病死)の発見が遅れ、室内の汚損がひどい

また、事故が起きた建物を取り壊して土地売りにした場合、売主はその事実をいつまで告知する義務があるのか?についても触れます。

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事故物件の相場(売買)はどれくらい?

上述したような悲しい出来事が起きた事故物件は「心理的瑕疵(かし=欠陥)物件」とも呼ばれ、相場より安い価格で取引されることが多いです。

買主が気持ち的に嫌悪感を抱いたり、買うことを躊躇する人が一定数いるため、価格で調整するのです。

おおむね、本来の売買価格から30%~50%は安くなると思ってください。

・事故の重大性や凶悪性

・室内の損傷の大きさ

・事故の発生時期

など、ケースバイケースで価格は変わります。

 

私が関わった事故物件では、こんな事例がありました。

15年前に殺人事件が発生、しかも未解決で、親族の1人も後に自殺し、空き家になっている間に侵入者が住みついてボヤも発生…という“超いわくつき”の一戸建です。

土地・建物セットで相場の55%オフの価格で売り出し開始。

すぐに購入希望者が2人現れましたが、訳あり物件だけに銀行の融資が承認されず、申込みキャンセルに…。

結局、建物を解体した土地売りとなり、約1年後に60%オフの価格で買い手が付きました。

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事故物件の売却方法は?

事故物件を売却する方法としては、事故物件を何件も扱ったことがある業者に依頼するといいでしょう。

関東エリアでは、事故物件を専門にしている仲介業者がいくつもあります。

ネットで「地域名+事故物件専門」と検索すればヒットするでしょう。

関東以外のエリアでしたら、全国に支店があるような買取・再販業者を探すのもおすすめです。

買取・再販業者とは、売主から買い取った物件をリフォームし、価格を再設定して販売する業者のことです。

一般に売り出すよりも安い価格での買い取りになりますが、広告せずに売却できるメリットがあります。

関連記事:カチタスで家を売った人の評判は?事故物件でも買い取り対象になった件

 

なお、売主が自分だけの判断で事故物件のリフォームをして売り出すことは避けましょう。

高額なリフォーム費用をかけたとしても、その分が売却価格に反映されるかはわからないからです。

基本的には、買主がリフォームを行う約束で売買する方法でいいです。

(最低限の片付けやクリーニングは売主で行ってください)

 

事故物件を売り出す際には、広告の段階で「告知義務あり」「心理的瑕疵あり」などと表記します。

買主が決まって契約する際も、事故があった旨を書面に残し、売主としての告知義務を果たします。

関連記事:付帯設備表&物件状況報告書とは?売主が記入する際の注意ポイントは?

これは後々のトラブルを避けるための大切な手続きなのです。

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事故物件になりやすい建物の特徴とは?

以前に【中居正広のミになる図書館】というバラエティ番組で「事故物件になりやすい家とは?」という興味深いテーマが取り上げられていました。

放送内容によると、事故が起きた家には以下のような共通点があるようです。

収納がない

カビ臭い

バルコニーがある

クロスが白色

蛍光灯が白色光

周辺道路が狭い

 

①については、収納がない部屋は散らかりやすいため、片付けをしないと次第にネガティブな感情になるというわけです。

②は、結露で室内がジメジメするとカビ臭くなり、鬱屈した心情になりやすい。

③は、殺人事件はバルコニー(ベランダ)から犯罪者が侵入してくる例が多いからです。

④・⑤は、白色に囲まれると無機質さが増し、顔色も良くないイメージになるからです。

⑥は、周辺の道幅が狭い家だと死角も多く、事故発生時に救急車やパトカーも入りづらい環境にあるからです。

 

【中居正広のミになる図書館】では、①~⑤をクリアした「2度と事故物件にならない家」が紹介されていました。

東京・品川区にある事故物件専門業者がリフォームした家でした。

・収納たっぷり

・結露防止の樹脂製サッシ

・バルコニーを撤去

・部屋のコーナーや建具に丸みをつける

・暖色系の照明

・アクセントクロス

結構なリフォーム費用を要したので、相場とほぼ変わらない価格で売り出しましたが、すぐ買主が見つかったそうです。

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事故物件を土地売りにした場合の告知義務は?

室内で事故が起きた建物は取り壊し、土地として売り出す方法もあります。

この場合、建物は無いわけですから、売主の告知義務はどこまであるのか?ということが、たびたび話題になります。

土地売りだから告知しなくてもいい?

10年経って誰も覚えてないから不要?

 

…結論を言いますと「購入する・しないを判断する上で、重要な事項はすべて告知すべき」というスタンスで間違いないです。

つまり、事故を知らずに購入した買主が、近所の人から(あるいはネット情報から)事実を聞かされたときに嫌悪感を抱くかどうか、です。

重大な事件でしたら、年月の経過は関係なく告知した方がいいです。

「自分だったらどう思うか」という視点も持ちましょう。

 

ちなみに、上記で紹介した未解決事件の物件ですが、15年前の出来事であっても、当然告知した上での取引になりました。

告知義務については、以下の関連記事も参考になると思いますので、よろしかったらご覧ください。

関連記事:自然死,孤独死の家売却…告知義務はある?土地(更地)にした場合は?

関連記事:大島てる 売主も地図検索すべき理由&デマ発見時の対処法は?【事故物件サイト】

 


2018年04月07日 | Posted in 売主の責任・負担について | タグ: , Comments Closed 

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