空き家売却 解体トラブルとは?売主のリスク回避のため知っておくべき事


相続した実家(空き家)の売却では、買主が決まったら古家を解体して引き渡すという売り方も多いことでしょう。

築30~40年も経過した古家ですと、リフォームして居住するには相当な費用が必要になりますからね。

解体費を誰が負担するかは話し合いで決めますが、通常は売主負担になるのではないかと思います。

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今回は、売却前の空き家の解体で注意すべき点について触れます。

トラブル防止のため事前にご確認ください。

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空き家売却 解体の範囲を必ず確認!

売買契約が締結され、手付金のやり取りも完了。

約束通り、引渡日に間に合うように売主負担で古家を解体したところ…

買主が「話と違うじゃないですか」と言って来て揉めるケースはよくあります。

その理由は「どこまで解体するか」の解釈が、売主と買主で異なっていたところにあります。

売主は古家を解体すればいいと思っていましたが、一方の買主は塀も物置もすべて解体してくれると思っていた…というような例ですね。

 

解体の範囲や内容について書面化することは必須と言えます。

物置や倉庫は?門柱は?ブロック塀は?庭木は?井戸は?

…など、いつまでに、誰が、どこまで解体するのか契約書に記載するようにしましょう。

実際には仲介業者の仕事になりますが、中には忘れてしまう業者もいますので注意が必要です。

 

私も昔、こうした書面化の重要性を実地に学んだものです。

ある住宅用地(すでに家屋は取り壊し済み、基礎・物置・石が残っていました)の売買仲介をしたことがあります。

売主が建設会社の社長だったこともあり「引き渡し前に、こっちで土地をキレイにしておきますよ」と言ってくださいました。

私と買主は、てっきり基礎・物置・石を取り除いてキレイにしてくれるものと解釈していましたが…

買主からの希望で解体の内容を書面化することになり、後日、社長に再確認したところ「物置は撤去し、拾える範囲の石はどかしますが、基礎は買主にお願いしたい」とのことでした…。

売買契約前のことでしたので揉めませんでしたが、この程度のことは、仲介業者として気づくべきだったなと反省した出来事でした。

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空き家売却 解体工事は隣地にも配慮を!

もう一つ、空き家の解体で留意すべき点は、隣地・隣家への配慮です。

(隣地が建物もない広い空き地でしたら問題は起こらないでしょうが…)

解体工事によって、隣地の建物に何らかの被害を与えた場合、売主が責任を負う可能性もあるからです。

通常、工事中に隣家に被害が及んだ責任は、解体業者が負うことになります。

しかし、その工事の注文内容に発注者(売主)の過失が認められると、売主の責任も問われることに…。

 

例えば、以下のような例です。

●売主が解体費用を抑えたいがために、リスクのある工法や工程を指図した

●業者が隣家の壁にキズをつけ、隣人から売主に直接クレームが来たものの「業者に文句を言ってください」と放置…さらに壁にヒビが入る被害に発展してしまった

1番目の例は少ないでしょうが、2番目の例はあり得ると思います。

業者に工事を中止させるなどの初期対応を誤ったために、隣家への損害賠償をしなければならなくなりますので注意してください。

 

本来は、売主はもちろん、解体業者も隣地所有者に挨拶してから万全な態勢で工事を進めることが基本です。

そういった意味では、解体業者選びの段階から慎重に行うべきだと言えそうです。

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空き家売却 解体トラブルに注意!…まとめ

①空き家を「解体後に更地渡し」として売却する際は、解体の内容・範囲について書面化すべき

②解体の書面化に当たっては、誰の負担で、いつまでに、どこからどこまで行うか記載した方がいい

③工事中に隣地を巻き込む事故が起きた場合、売主に過失があった場合は責任を負うこともあるので注意

④解体業者選びも、単に単価の安さから探すのではなく、実績や工程などを聞いてから決めた方がいい

 


2018年04月05日 | Posted in 売主の責任・負担について | タグ: Comments Closed 

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