中古マンション 売れない4つの理由とは?売主の努力も必要な時代に?!


中古マンションを売りに出しているものの、なかなか買い手が見つからない…。

今回は、中古マンションが売れない理由について考えてみたいと思います。

一般的に、分譲マンションは「売りやすい」と言われます。

・一戸建のような隣地トラブルがない

・一戸建のような測量や解体の費用がかからない

・同じマンションの別号室の取引事例を調べれば“売れる価格”が読みやすい

・マンションは瑕疵(かし)担保責任が大きな問題にならない

関連記事:不動産売却の売主負担&登記費用の内容は?古い空き家を売る際の注意点ほか

…といったメリットがあるからです。

それでも売れ残ってしまう中古マンションは、以下に挙げる4つの項目について再点検することが必要でしょう。

Sponsored Link

マンションが売れない理由①~売り出し価格が高すぎる~

中古マンションが売れない理由として最も多いのが、こちらの理由。

売り出し価格が相場よりも高い設定になっているため、買い手がつかないケースです。

売主が、仲介業者の査定額の提案を蹴って、自分の希望額で売り出している場合に多いですね。

「内装リフォームしているから」「キレイに使ってるから価格は下がってないはず」…

“自慢のわが家”は価値が高いと信じたいですが、一番大切なことは、買主にとって魅力的に感じるかという視点です。

価格は客観的に判断する必要があるのです。

 

高めの価格設定のままネット広告に載せ続けると、売れ残り感をアピールすることになってしまい、イメージ的にも良くありません。

売り出し期間がズルズルと長期化…少しずつ価格をダウン…でも売れない…という悪循環になる可能性も。

売り出しから3カ月経っても良い反応がない場合は、今一度、価格が適正化どうか仲介業者と話し合ってください。

なお、住宅ローンの残債が多いために価格を上げざるを得ない状況でしたら、一旦は売却を取りやめるのも手ですね。

残債が少なくなってから、または貯金を出して残債ゼロにできる状態になるまで見合わせた方がいいこともあります。

Sponsored Link

マンションが売れない理由②~スラム化が始まり、物件の魅力がない~

ここ数年クローズアップされている、分譲マンションの“スラム化”の問題…。

マンションの老朽化に加え、入居者の高齢化も進み、物件を探している人から敬遠されるケースです。

中でも、既存の入居者に年金受給者が増え、管理費や修繕積立金の滞納が多くなっているマンションは要注意。

その結果、満足な管理が行えず、マンションの外観・共用部・給水管などの補修にも手が回らないというわけです。

関連記事:マンション売却 手続き期間は?リフォームしてから売った方が得?

 

中古マンションを購入して室内リフォームするプランを考える買主もいますが、外観・雰囲気からして魅力がない物件は、そもそも候補にすら挙げてくれません。

本来行われるべき管理・補修が停滞しているようでしたら、一度、マンションの管理会社や管理組合に実情をヒアリングしてみてください。

経費削減や運営態勢の見直しが必要な場合は、改善を提案しましょう。

それが無理そうでしたら、そのマンションを売り出す際は価格を大幅に下げるしかないと思います。

Sponsored Link

マンションが売れない理由③~室内が整頓されていない~

中古マンションとはいえ、売り物は売り物です。

“商品”として広告するに当たり、室内を整理整頓することは必須でしょう。

ハウスクリーニング業者を手配してください-とまでは言いませんが、特に居住中の状態でマンションを売る場合は、より気を遣ってください。

内覧で訪れたお客さんに「この部屋は汚いから見せられません」と言うのはNGです。

お客さんは室内を見学しながら、同時に所有者の部屋の使い方や人柄を見ていることも忘れないでください。

購入を前向きに検討してもらえるような室内状態にしておくべきですね。

 

・水回りを清潔にする

・明るめの照明にする

・換気や通風で生活臭を残さない

・おしゃれなインテリアでイメージアップ

・内覧の日程を可能な限りお客さんに合わせる

…といった点に気を配ってください。

「自宅を見せてあげる」のではなく、自分が不動産営業スタッフになった気分で「モデルルームを案内してさしあげる」くらいの高い意識で臨みましょう。

歓迎の気持ちは、お客さんに伝わるはずです。

関連記事:ダウンタウンDX芸能人自宅風水ランキングまとめ!最下位の芸人Kは呪われてる?!

Sponsored Link

マンションが売れない理由④~業者の広告が不十分~

仲介業者の宣伝・広告が適正に行われず、物件PRの機会が減っているケースもよくありますね。

いわゆる「囲い込み」というもので、業者が意図的に、物件の情報公開を制限しているのです。

関連記事:囲い込み(不動産)とは?依頼業者が疑わしい時の対処法について!

本来、売主から1社専任で物件を預かった場合、その業者は早く物件が売れるように他の業者にも情報共有するのが業界のルールです。

ところが、専任業者が買主を直接見つけると売主+買主の両方から報酬をもらえるため、自社のみで広告したり、情報を囲い込む業者もいるのです。

 

囲い込みは日常的に行われており、私の周囲でも多いです。

他の業者のネット広告を見て「この物件を紹介させてください」と問い合わせても、平然と「うちは他社に情報を出しません」と断られたりします。

これは売主にとって不利益でしかありません。

自分のマンションがなかなか売れない場合は、一度、ネットでマンション名を入力するなどして検索してみてください。

もし売り出しの露出が少ないと感じたら、仲介業者に「他の業者にもネット広告を出してもらってください」と依頼するのもいいでしょう。

 

以上、中古マンションが売れない4つの理由についてスポットを当てました。

“売主の努力”も求められている昨今です。

できる行動を起こしていきましょう。

 


2018年04月05日 | Posted in 売主の責任・負担について | タグ: Comments Closed 

関連記事