農地売却の流れ&必要書類は?税金の控除はある?農地法許可の基本ほか
先日、ある法人が複数の所有者から農地（畑）を一括購入する売買契約のお手伝いをさせていただきました。
所有者（売主）のほとんどは農地を相続によって取得しており、農業ではない別の仕事を持つ皆さん。
耕作せずに放置されている農地も何筆かありました。
そんな売買契約を進めている中、気づいた点が一つ。
それは、農地売買を、宅地売買と同じ感覚で捉えている売主が何人かいらっしゃったことです。
もともと農家ではありませんから、無理もないことでしょう。
実は、農地を売買するには様々な制限や条件をクリアしなければならず、宅地のように簡単に行かない面があるのです。
そこで今回は、相続した農地の売却を考えている所有者向けに、農地売買についての基本をまとめたいと思います。
農地売買の基本の「き」
はじめに…
住宅や道路などを積極的につくっていく「市街化区域」にある農地は、この記事ではテーマにしません。
市街化区域の農地は、簡単な届け出により土地の用途を変えることができるからです。
フォーカスしたいのは、市街化区域以外にある農地です。
当たり前のことですが、そもそも農地とは、稲や野菜などをつくるための土地。
国内の食料自給に関わる重要な土地ですから、農地法という法律によって保護されています。
つまり、所有者が農地を簡単に処分したり、用途を変えられない仕組みになっているのです。
所有者が農地を売却するには、原則として、各市町村に置かれている農業委員会の許可を受ける必要があります。
許可を受けずに売却した場合は、売却自体が無効になる決まりです。
また、売却しなくても、農地を農地以外の用途に変更（転用）する際にも農業委員会の許可が必要です。
農業委員会に申請しても100％許可が下りるわけではありません。
それぞれの目的や状況をきっちり審査されることになります。
こうした厳しい制限などを定めているのが農地法です。
以下の3つの許可を見聞きしたことはありませんか？
・農地法3条許可＝農地のまま所有権を他の人に移す場合
・農地法4条許可＝農地を別の用途に変える場合
・農地法5条許可＝他の人に所有権を譲り、用途も変える場合
では、農地売却の手続きについて、もう少し詳しく見てみましょう。
農地を農地のまま売却する場合
農地をそのまま売却する場合、相手が農家などの農業就業者でなければいけません。
誰にでも売れるわけではないのです。
さらに、その農業就業者と認められるための要件もあります。
・営農計画がしっかりしている
・年間150日以上、農作業できる
・耕作面積が原則50アール以上
…などです。
（市町村によって異なる場合があります）
よく田舎暮らし物件で「畑付き」をアピールしている中古住宅がありますが、買主が農業就業者でなければ、畑の所有権を移すことはできません。
畑は無料で使わせてもらう扱いになると思ってください。
本来、農地を賃貸する際も農地法の許可が必要なのです。
農地を別の地目に変更して売却する場合
農地を仮に宅地に転用することができれば、相手が農業就業者でなくても売ることは可能になります。
しかし、農地を別の用途に変えるためには「一般基準」と「立地基準」の両方の条件をクリアする必要があるのです。
「一般基準」とは、転用後の用途がその場所に適したものであるか、総合的に判断される基準だと思ってください。
もう一つの「立地基準」とは、対象の農地が、分類上どの種類の農地に指定されているか確認するもの。
種類によって許可・不許可が決まります。
・農用地区域内の農地＝原則として不許可
・甲種農地＝原則として不許可
・第1種農地＝原則として不許可
・第2種農地＝農地以外の土地や第3種農地に立地することが困難な場合に許可
・第3種農地＝原則として許可
所有している農地がどの種類に分類されているか知りたい場合は、農業委員会に問い合わせてください。
農地売却の流れ・相談先について
相続した農地を売却するには、まずは農業委員会に相談、または身近に行政書士がいれば相談をしましょう。
いきなり不動産業者に話を持って行っても、農地そのままの売買は宅地の売買に比べて取引金額が安いこともあり、仲介を引き受けてくれない業者もいます。
（農地以外に転用することができ、高額な取引が見込める物件でしたら、引き受ける業者もいるでしょう）
売却までの大まかな流れは以下の通りです。
農業委員会・行政書士・不動産業者・農協などに相談
↓ ↓
物件調査～物件化～買主募集
↓ ↓
買主が見つかり次第、購入申込～売買契約締結（農地法の許可が下りなかったら契約解除になる特約入りで）
↓ ↓
農業委員会に許可申請
↓ ↓
許可が下りたら売買代金の授受・引渡し
買主の探し方は、隣地の所有者や近隣の農家らに声をかけるという方法もあります。
また、農業委員会に斡旋を依頼する方法もありますが、農業委員会は不動産業者ではありませんから、積極的な営業は行いません。
「購入希望者が現れたら連絡します」というスタンスだと思ってください。
なお、不動産業者の仲介で売買した際は、取引完了後に仲介手数料を支払うことになりますのでご承知おきを。
仲介手数料の金額は、宅地建物取引業法をベースに計算されるのが一般的です。
関連記事：仲介手数料の出し方(計算式)や限度額は?売買の報酬は高すぎる?!
ただし、市街化調整区域（原則として建物を建てられない）にある農地の売買ですと、宅建業法に縛られませんので、話し合いで報酬が決まることもあります。
もちろん、業者にも農業委員会にも依頼せず、個人間で売買することも可能です。
農地売却の必要書類について
売買が決まって農業委員会に許可申請をする際の必要書類についても触れておきます。
・許可申請書
・土地の登記簿謄本
・公図
・対象農地の位置図
・住民票（必要ない場合も）
・売買契約書のコピー（必要ない場合も）
・委任状（代理人に手続きを依頼した場合）
・土地改良区の意見書
…など。
農業委員会への申請手続きは手間がかかるため、行政書士に依頼するケースも多いです。
参考までですが…
いわゆる「青地」と呼ばれる農業振興地域内にある農地を転用して売買する場合には、かなりの時間を要します。
農振地域から除外する手続きと、転用の許可を得る手続きがありますので、約1年がかりの仕事になります。
農地売却の税金いくら？控除はあるの？
農地を売却して利益（譲渡益）が出れば、その金額に応じた所得税・住民税が課せられます。
これは宅地や建物を売却した際と同じ計算だと思ってください。
所有期間が5年以下であれば譲渡益の約40％、5年超えであれば譲渡益の約20％を税金として納めます。
詳しい計算方法は、こちらの記事をご覧ください。
関連記事：相続 空き家の売却…税金はいくら&特例はある?計算例を見ながらチェック!
次に税金の控除についてです。
居住を目的とする宅地・建物でしたら3,000万円控除がありますが…
農地の場合ですと「農地保有の合理化などのために土地を売った場合の800万円特別控除」があります。
農地の譲渡益から800万円を差し引ける特例ですね。
ただし、控除を受けるためには以下の要件があります。
・農業委員会の斡旋により譲渡した場合
・農地保有合理化法人に譲渡した場合
・農業者年金基金に譲渡した場合
・農用地区域の農地を地域の担い手に売却した場合
…などです。
詳しい内容につきましては、必ず農業委員会に確認をしてください。
