認知症の親の不動産売却(契約)どうする?成年後見制度での流れや期間について


認知症の親の不動産を売却したいときの契約はどうやって行うの?…をテーマにしたいと思います。

最近、認知症を患った親を介護施設に入所させる費用を賄うために自宅を売却するケースが増えています。

一方で、親族が勝手に資産の処分を行ったことでトラブルに発展し、裁判沙汰になることも…。

例えば、高齢の物件所有者とその息子が同席のもと買主と売買契約を交わしたものの、所有者に意思能力(=自分の行動の結果について判断できる能力)が無かったことが後からわかり、契約が無効になる事例です。

そこで今回は、既に認知症になっている、または認知症になりそうな親の不動産売却を検討する前に知っておくべきことをまとめていきます。

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認知症で意思能力がないと契約行為は無効になる

私も不動産業界の先輩から「売主が高齢の場合は認知症の可能性もあるから、何回も面談したり、色々な質問をしなさい」とアドバイスを受けたことがあります。

・売却する理由は何ですか?

・売却代金の使いみちはどうしますか?

・売却後に住む場所は決まっていますか?

…といった質問にすぐ答えてくれるのか、毎回同じ答えが返ってくるのかを確認するのです。

時には「干支はなんですか?」「今朝は何を食べましたか?」など角度を変えた質問を投げかけます。

また、同席した親族が回答を誘導するような場面があったときは要注意とも言われますね。

 

認知症は、老化による物忘れとは異なり、専門医が診断・判断する病気の一種。

認知症の人の契約行為がすべて無効になるわけではなく、「意思能力を欠く」とみなされると無効になる事例が多いので注意が必要です。

そこで、意思能力に疑いがある際に検討するのが、次のセクションで述べる成年後見制度の利用ということになります。

関連記事:老老介護 事件から問題点を学ぶ!一戸建売却→マンション住み替えも解決策の一つか?!

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成年後見制度と不動産売却の流れ・期間について

成年後見制度とは、十分な判断力がない成年者に対して後見人を選定し、その後見人が代理で資産管理や契約行為などを行うことができる制度。

主眼とするのは、本人(=被後見人)の保護です。

認知症になる前に本人が後見人を立てる「任意後見」と、認知症が進んでいるため裁判所が後見人を選任する「法定後見」の2種類があります。

“ボケる”前に親族に自宅の売却契約のみの代理を依頼しておくことも可能。

後見人になれるのは親族に限らず、弁護士・司法書士・社会福祉士といった人もなれるのです。

 

特に「法定後見」は、本人(=被後見人)が住む地域の家庭裁判所に成年後見制度の利用を申し立て、審判してもらうことが必要になります。

後見人の選定も、家庭裁判所が決めます。

申し立てから後見スタートまでの期間は3カ月~4カ月かかるのです。

 

被後見人の自宅売却を後見人が代理で行うことができますが、こちらも裁判所の許可が欠かせません。

・後見人が不動産業者に売却を依頼

・買主が見つかったら、後見人が所有者の代理として売買契約書に署名押印

・裁判所に売買契約書や、売却金の使用目的などを記した書面を提出

・裁判所の許可が下りた時点で、売買代金の授受や所有権移転の登記を行う

 

被後見人の自宅売却が本人の生活のための行為なのか、しっかりチェックされるわけです。

ですので、売却活動の期間も長くなります。

私も昨年、特養に入所した被後見人(80代女性)の自宅売却を仲介させていただきましたが、後見人である甥から依頼を受けた日から物件引き渡しまで5カ月かかりました。

この後見人は日中忙しい会社員でしたから、準備スタートから1年がかりの売却活動となりました。

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認知症の親の不動産売却(契約)どうする?…まとめ

①認知症で意思能力が低い高齢者の売買契約は無効になることがある

②意思能力に疑いがある場合は、成年後見制度の利用を検討することが基本

③法定後見で不動産売却するにも家庭裁判所の許可が必要になる

④被後見人の生活に必要だと判断された売却でないと許可されない

 

認知症で判断能力が低い親の不動産を売却するには、大変な面があることがおわかりいただけたと思います。

しかし、繰り返しになりますが、すべては所有者本人の資産を守るためのものなのです。

最近では、成年後見制度のほかに「家族信託」を検討する家族も増えていますので、参考までにこちらの記事もお読みください。

関連記事:家族信託とは簡単に言うとどんな制度?費用や手続き方法をわかりやすく紹介!

 


2018年03月27日 | Posted in 不動産売却の関連ワード | タグ: Comments Closed 

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