ボロ屋,古家を売る3つの方法とは?価格より処分を優先したい所有者は必見!


「相続した田舎のボロ屋を処分したいけど売るに売れない…」

そんな悩みを持つ空き家所有者の方もいらっしゃるでしょう。

特に市街地から離れた場所にある古家はニーズも低いため、やむなく放置されているのが現状です。

しかし、空き家対策特別措置法の「特定空き家」に指定されてしまえば、土地の固定資産税が上がったり、行政が強制的に補修・解体を行って費用だけ請求されることも…。

そこで今回は、ボロ屋・古家を何とか売る方法がないか考えてみたいと思います。

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ボロ屋・古家を売る方法~①無料で貸しながら売る~

ボロ屋・古家を放置することのマイナスポイントの一つは、家は使われないと急速に老朽化するという点です。

防犯上も良くないですし、害虫・害獣が住みつく可能性もあります。

放置されれば放置されるほど、ボロ屋・古家は売れなくなります。

 

そこで、何とか使ってくれる人を探すため、無料で貸し出す方法はどうでしょうか?

空き家のある地域の自治会長さん、または近所の人に声を掛け、タダで借りてくれる人を探します。

いわゆる「使用貸借」です。

居住目的だけでなく、物置としてや農作業をするスペースとしての用途でもいいでしょう。

全く知らない人を対象に募集するのではなく、素性がわかる地元民から探すイメージです。

 

借りてくれる人が見つかれば儲けもの。

賃料は頂かないわけですが、念のため使用貸借の契約書は交わすようにしましょう。

不動産仲介業者は通さず、インターネットから引っ張ってきた契約書で十分です。

そして、建物を使ってもらっている間に、同時進行で中古住宅として売りに出すのです(ここは仲介業者に依頼)。

あるいは、借家人が建物を長期間使ってくれた頃合いを見計らって…

「よかったら安く買い取ってくれませんか?」と持ちかけるのです。

もしかしたらスムーズに売買が成立するかもしれませんよ。

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ボロ屋・古家を売る方法~②仲介業者の報酬をアップする~

ボロ屋・古家の売却が進まない理由の一つに「仲介業者が扱いたがらないから」という事情もあります。

仲介業者の報酬(仲介手数料)は売買価格に応じて変わるため、安い物件だとリスクが高い割に報酬が見合わないこともあるのです。

仲介手数料(限度額)の算出方法をおさらいしますと…

・200万円以下の物件=価格×5%+税

・200万円超~400万円以下の物件=価格×4%+2万円+税

・400万円超=価格×3%+6万円+税

関連記事:仲介手数料の出し方(計算式)や限度額は?売買の報酬は高すぎる?!

 

例えば200万円の売買の仲介手数料は10万円+税。

買主と売主の双方から仲介依頼があれば、業者はそれぞれから10万円+税を受領してもいいのです。

しかしながら、この報酬額の取引に時間・労力を割くのなら、もっと報酬が高い別の案件に力を入れた方がいい-と考える仲介業者が多いわけです。

私も、古家の立地や物によってはお断りすると思います。

 

そんな中、2018年1月から、中古住宅の流通を促進するための施策として仲介手数料の算出方法が一部変更になりました。

その内容は…「売主からのみ、400万円以下の売買仲介は一律、調査費も含めて18万円+税まで報酬を受領してもいい」というルールに。

つまり、200万円の売買の報酬限度は、10万円+税→18万円+税に拡大されるということです。

これなら安い古家の売買を仲介する業者も以前よりは増えるかも?!

 

前置きが長くなりましたが…

ボロ屋・古家を売る方法②として提案したいのが「さらに仲介業者への報酬をアップする」です。

もちろん、宅地建物取引業法で定められた仲介手数料の限度額は超えてはいけません。

しかし、仲介手数料とは別の「広告料」として報酬をプラスするのはOKです。

インターネット・チラシ・雑誌などのあらゆる媒体に物件情報を掲載してもらい、成約したら広告料を支払う約束にします。

広告料は上限の規定がありませんから、話し合いで金額を決めます。

これで仲介業者のやる気を起こさせる作戦です。

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ボロ屋・古家を売る方法~③買い取り業者に依頼する

ボロ屋・古家を売る3つ目の方法は、とにかく安くてもいいから、中古住宅の買い取り専門業者に売ることです。

買い取り業者とは、中古住宅を買い取ってリフォームし、自社利益などを加算した価格で再販する業者のこと。

中古住宅として売れない物件の場合は、古家を解体して土地売りにすることもあります。

関連記事:空き家買取業者に売却すると損?!仲介との違い&メリット,デメリットは?

買い取り対象エリアや築年数などに条件がありますが、一度相談してみるといいと思います。

難しそうな物件でも、買い取り対象になることもあるからです。

以前、私も“ダメ元”で買い取りを依頼した古家(土地160坪、建物築42年)がありましたが、全部で30万円という査定額が付いたことがあります。

数字だけ見れば「たったそれだけの現金にしかならないの?」と思われそうですが、郊外にある難しい空き家でしたから、所有者さんも意外に喜んでいました。

金額はこだわらず、自費の持ち出しゼロで売りたい!という方には、良い手段だと思います。

 

 

以上、今回はボロ屋・古家を売る方法について考えてみました。

一つでも参考になれば幸いです。

「住めない」「売れない」「貸せない」の三重苦物件にならないよう、可能な限りの対策を探りましょう。

 


2018年03月26日 | Posted in 上手な売却のヒント | タグ: Comments Closed 

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