インスペクションの意味,メリットとは?費用は売主が負担するの?


家の老朽具合や欠陥の有無を建築士に診断してもらう「(ホーム)インスペクション」。

2018年4月1日から、中古住宅の売買を仲介する業者は、対象物件のインスペクションを実施するか・しないかなどを明示する決まりになりました。

これは不動産の売主にも深く関係する動きです。

あらためてインスペクションの意味や、売主にどう関わってくるのかをまとめたいと思います。

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インスペクションの意味、メリットとは?

インスペクションとは、既存住宅に対する「建物状況調査」「建物診断」「建物検査」の意味。

依頼を受けた建築士が、住宅の外壁~屋根~基礎~室内~天井裏~床下~設備などを目視でチェックし、現況報告や補修アドバイスをしてくれます。

このインスペクションが中古住宅の売買時に積極的に行われるよう、宅地建物取引業法の一部が改正されたのです。

その目的は、次の2点です。

▼中古住宅・空き家の流通を促進するため

▼売買取引後のトラブル防止のため

 

中古住宅の売買では、買主が住宅に隠れた欠陥や不具合があることを知らずに購入してしまい、後悔する例も少なくありません。

「売主は瑕疵(かし)担保責任を負わない」という契約を交わしていても、日常生活に支障をきたすレベルの欠陥だった場合、買主は売主に補修(損害賠償)を要求してくるでしょう。

すぐに解決できればいいですが、双方の主張が平行線のままだったとしたら…裁判に発展するかもしれません。

関連記事:不動産売却の売主負担&登記費用の内容は?古い空き家を売る際の注意点ほか

 

こうしたトラブルを避けるため、事前のインスペクション実施を推奨する動きになったわけです。

メリットは、住宅の現況を“見える化”できることにあります。

「中古住宅=住宅の質がわからないリスクの塊」と考える買主の不安を取り除く効果もあるでしょう。

これは買主に限らず、売主にとっても安心感につながるとも受け取れます。

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インスペクションに関わる売買手続きはどう変わる?

では、実際の売買契約において、手続きがどう変わるのかを確認します。

まず前提として、宅建業法の改正では、インスペクションを義務化しているわけではありません。

インスペクションの実施の有無や、行った場合はその結果について、業者が明示することを義務化したところがポイントになります。

つまり、インスペクションを行わなくても問題はなく、未実施なら未実施の旨を書面で説明し、売主・買主が合意していれば売買契約は成立します。

 

業者の役割としては、基本的に4つの場面でインスペクションについて説明する決まりになっています。

売主から物件売却の仲介依頼を受けた際、インスペクション業者を斡旋できるか・できないかを伝え、売主の意向に合わせて対応する

買主から物件購入の仲介依頼を受けた際、インスペクション業者を斡旋できるか・できないかを伝え、売主の意向に合わせて対応する

関連記事:媒介契約とは?わかりやすく種類,期間などを解説!どれが一番いいの?

重要事項説明をする際、インスペクションを行った場合は、その診断結果を買主に書面・資料で説明する

関連記事:付帯設備表&物件状況報告書とは?売主が記入する際の注意ポイントは?

売買契約を締結する際、建物の現況を売主・買主に確認してもらい、その内容を書面に反映させる

 

インスペクションは任意ではありますが、上記の流れを見る限り、インスペクションを行った方が、信頼性が増すことは確実です。

「インスペクション業者を斡旋できません」という業者の中古住宅と、

「インスペクション済ですから現況を詳しく説明できます」という業者の中古住宅なら、

どちらが安心して取引できるでしょうか?…と考えればわかるでしょう。

今後、インスペクション済の売り物件は増えてくるはずです。

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インスペクション 売主にどう関係するの?費用負担は誰がする?

インスペクションが売主にどう関わるか?ですが、一番気になるのは費用負担についてだと思います。

インスペクションの費用は、売主・買主のどちらが負担するかは特に決まっておらず、ケースバイケースなのです。

売主が売却前に手配することもあるでしょうし、売主が行わないため買主が行う例もあるでしょう。

私が仲介した中古売買でも、買主が住宅ローンを借りるために自己負担・手配した例がありました。

または、話し合いで折半してもいいわけです。

 

インスペクションの費用は物件の大きさによって変わりますが、一戸建で5万円~。

引渡し後に起きた雨漏りなどの修理費を最長5年補償してくれる「既存住宅売買瑕疵保険」の加入とセットにして10万円くらいに収まることも。

(インスペクションの結果を受けて建物を修理する場合の費用は別です)

売主が負担してインスペクションを行うメリットは…

・自分の家の現状や適正価格がわかる

・インスペクション済という価値がアピールポイントになり、早く売却できる可能性がある

・診断結果に納得した買主が契約してくれるので、購入後のクレームがない

 

一方、買主が費用負担する場合、売主としては得した気になりそうですが…かえって売主の予期せぬ結果を招くこともあるのです。

買主がインスペクションを行うタイミングは、物件の購入申込み後から重要事項説明を受ける前までの間ということになります。

つまり、診断結果を踏まえて最終的な購入判断をする時間があるわけですから、結果次第では買主からの購入キャンセルもあり得ます。

あるいはキャンセルまで至らなくても、診断結果を受けた価格の交渉を持ちかけられることもあるでしょう。

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インスペクションの意味、メリットとは?…最後に

インスペクションの意味やメリットを見てきましたが、いかがでしたでしょうか?

「中古住宅を売却するのも面倒になったものだ」「それでもインスペクション無しで売りたい」…と感じた方もいらっしゃるかもしれません。

しかし、中古住宅の売買は完全に買主保護に向いていますし、診断は売主を守るためでもあります。

買主負担で行う場合でも、売主の調査協力は欠かせません。

安心安全な売買ができるよう、理解を深めていただければ何よりです。

 


2018年03月23日 | Posted in 不動産売却の関連ワード | タグ: , Comments Closed 

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