境界確定と境界確認の違いは?土地売却後のトラブルを防ぐ考え方ほか


今回は、土地の境界確定境界確認の違いは?をテーマにしたいと思います。

一般的な売買契約書には「境界の明示」という条項があり、このような文章が書かれています。

▼売主は買主に、本物件引渡しのときまでに隣地との境界を現地において明示する

これを見た売主から「じゃあ測量を行って境界確定しないとマズいですか?」と聞かれることがあります。

相続した土地などの場合、売主が境界標(杭・鋲)の存在を知らないこともよくあります。

私は「境界確認書があれば行わなくてもいいですよ」と答えたりしますが…

そもそも境界確定と境界確認とは、どのような意味なのでしょうか?

今回は、境界について基本の「き」の部分を見ていくことにします。

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土地の境界の基本…筆界と所有権界について

一般的に「境界」と言っていますが、実は土地境界には「筆界(ひっかい)」「所有権界」というものがあります。

●筆界……一筆の土地とその隣接地との境を示した公法上の境界。土地ごとに地番が割り振られ、登記にも反映。土地の所有者だけで勝手に変更することはできない。

●所有権界……所有権の範囲を示した私法上の境界。隣接する所有者間の合意によって変更することができる。筆界と一致するとは限らない。

 

つまり、筆界は法律に則って定められるもの、所有権界は当人同士で決めたもの。

上述した「境界の明示」に当てはめれば、売主は境界標(杭・鋲)を現地で示すことに加え、本来なら筆界と所有権界も示す必要があることになります。

これはなかなか面倒だな…と思われたかもしれませんが、実際の取引の現場では、不動産業者が代わりに現地で買主に説明したり、隣地所有者に境界についてヒアリングしたりします。

あるいは、土地家屋調査士に測量を依頼して境界標を設置し、作成した図面類を買主に手渡すことで売主の説明責任を果たしたとみなす方法もあります。

 

なお、売買契約では登記簿上の面積を基に取引きする「公簿売買」か、測量してから取引きする「実測売買」かを明示することになっており、測量が必須というわけではありません。

土地単価が高い都会では、わずかな面積の差で売買価格が大きく変わってしまうため、「実測売買」が基本になるでしょう。

その一方、単価が高くない地方では、測量費をカットするために「公簿売買」とする例も多いですね。

公簿売買ですと、現地の境界標(杭・鋲)の存在がそれほど重要視されない傾向にあります。

 

地域性や不動産業者との協議によって判断が分かれるかもしれませんが、売却後の境界トラブルを避けるには測量した方が間違いないことは確かです。

ちなみに、数十万円~かかる測量費用は売主が負担することが一般的です。

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境界確定と境界確認の違いは?

上記を踏まえて、次は境界確定と境界確認の違いについて、です。

境界確定とは、隣接する土地の所有者立ち会いのもと、官公署の図面をベースに境界をすべて確定させていく作業のこと。

土地家屋調査士が測量を行って境界標を設置し、その内容に同意した所有者全員が「境界確認書」に署名・捺印します。

公道に面している土地ですと、道路管理者の行政担当者も立ち会います。

つまり、境界確定するまでの一連の流れが境界確認であり、各々の“所有権の確認作業”とも言えます。

境界確認書を作成すれば、土地境界を客観的に示すことができるため、将来のトラブルを防ぐことができますね。

 

私も境界確認に立ち会ったことがありますが、その昔、話がまとまらなかった例が一度だけありました。

親から相続した土地・建物を売却することになった売主の希望により、境界確定を行うことに。

立ち会い当日、隣接する土地所有者と道路管理者の計7人が出席。

出席者は境界標の確認を済ませると、次々に確認書に署名・捺印して帰っていく中…

最後の7人目の所有者だけが、土地家屋調査士の示す境界線に異を唱え、サインを拒みます。

 

「50年前、私が子供の頃から、10センチほどこっち側に振って延ばした線が境界だと親から聞いている」

「そうおっしゃられても、過去の図面や履歴から、このラインで間違いないと判断します。他の地権者さんが同意している以上、ここがズレると全部合わなくなってくるのです」

…そんな両者のやり取りが、現地で4時間ほど続きました。

日が暮れても決着せず、結局、境界確認書には「1地点のみ確定できず」という旨が記載されることになったのでした。

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境界確定と境界確認の違いは?…まとめ

上記の例では最終的に、買主が「1地点のみ確定できず」という確認書について承諾のうえ購入してくださいました。

「揉めたくないですから、古くから住んでいる人の意見を尊重します。」とおっしゃってくださったのです。

私はこのとき、不動産売買の境界確定は重要であることを勉強させていただきました。

建物は現状有姿での売買でしたから、土地もそのままで問題ないだろう…と、当時は甘く見ていましたからね。

仮に境界確認しないまま売買したとして、引き渡し後に買主と隣地所有者がトラブルを起こしていたら…と想像するとゾッとします。

 

公簿売買か実測売買か不動産業者と相談しながら決めるとは思いますが、売主の立場としても売却後の境界トラブルを防ぐ心構えは必要だということです。

「売ってしまえば関係ない」と軽く考えていると、売却後に買主からクレームや損害賠償請求を受けたりする可能性もありますからね…。

あらためて、売主には「境界の明示」という責任があることをご確認ください。

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2018年02月24日 | Posted in 不動産売却の関連ワード | タグ: Comments Closed 

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