自宅売却し老人ホームへ…税金&売るタイミングで押さえるべきポイントは?


老後は子供に負担をかけたくないから、いずれは老人ホームに入ろう…

そんな場面を想像しながら、老後資金を賄うために自宅売却を考えている中高年の方もいらっしゃるでしょう。

では、実際にいつから具体的な準備を始めるべきなのでしょうか?

「いずれ」は先延ばしを意味する言葉であり、行動を起こさなければアッという間に時間は過ぎていきます。

今回は将来の老人ホーム入居を考えている人向けに、自宅を売るタイミングや税金に関する留意点について取り上げます。

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老後を見据えた自宅売却のタイミングについて

老人ホームに入居する人の年齢は、70代が約30%、80代が約50%といわれています。

いつ入居するかは個々の事情によって異なると思いますが、自宅を売却するなら、老人ホームに入居しようと考えている時期の少なくとも1年前から売却活動を始めることをおすすめします。

自宅を売るにも、それなりの準備・時間を要するものです。

・家財の整理

・老人ホーム選び

・自宅売却を依頼する不動産会社選び

・販売活動、売買契約、引き渡し

…といった一連の流れを想像すれば、ご理解いただけるでしょう。

 

準備は早ければ早いに越したことはありません。

日数が経過するほど自宅の資産価値・評価は下がっていくわけですからね。

思い立ったときがベストタイミングと言えるでしょう。

老人ホームに入ってからでも売却活動はできますが、それこそ課題の対処を後回しにしているだけです。

また、自宅が空き家になって放置されてしまうと、使われない建物は早く劣化するため、売れ残ってしまう可能性も…。

 

一つ確認すべき点は住宅ローンです。

すでに完済してある、または売却金でゼロになれば問題ありませんが、もし住宅ローンが残ってしまう自宅売却になる場合は、マイナス分を埋める資金が必要になります。

自宅売却を見送るケースも出てくるでしょう。

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税金面を考えても老人ホーム入居に合わせて自宅売却した方がいい理由

老人ホームといえば、①入居一時金+月額料金のパターンと、②月額料金のみのパターンがあります。

①は入居時に一定の頭金を支払うことで月額料金が抑えられ、②は頭金がない代わりに月額料金が①よりも高いというもの。

できれば自宅を売却したお金で、入居一時金ほか老後費用が賄えるといいですね。

その点でも、老人ホーム入居に合わせたタイミングで売却できるよう計画的に行動したいところです。

 

また、税金面を考えても、老人ホーム入居に合わせた自宅売却はおすすめです。

不動産を売って利益(譲渡所得)を得ると、本来はその金額に応じた所得税・住民税が課されます。

しかし、マイホーム(=居住用財産)の売却だった場合は「3,000万円の特別控除」が受けられ、譲渡所得から最大3,000万円を差し引くことが可能。

所得税・住民税を納税しなくてもいいケースが多くなります。

関連記事:相続 空き家の売却…税金はいくら&特例はある?計算例を見ながらチェック!

 

ただし、3,000万円特別控除の適用要件には、こんな項目があるのでご注意を。

▼譲渡者が居住していた家屋で、その居住の用に供されなくなった日から同日以後3年を経過する日の属する年の年末までの間に譲渡されるもの

つまり、住まなくなってから3年後の年末までに売却しないと控除を受けられないということです。

さらにそのマイホームが親から相続して長年住んでいる家の場合、もとの購入価格が不明なケースが多く、安く手に入れた家とみなされ、逆に自宅売却で多額の利益が出たものとして課税されることも…。

ですから、3,000万円特別控除は、ぜひ利用したい制度ですね。

 

確かに、老人ホーム入居後でも3年以内に売却できれば控除適用になるわけですが…

入居してからの自宅売却活動に、どれだけ時間とやる気を注げるかという点を考えてみていただきたいですね。

やはり、準備・行動は早ければ早いほどいいと思います。

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自宅売却し老人ホームへ…税金&売るタイミングで押さえるべきポイント…まとめ

①老人ホーム入居を決めているなら、入居予定時期から逆算して少なくとも1年前には自宅売却の活動をスタートした方がいい

②売るタイミングは入居後よりも入居前(あるいは入居時)がおすすめ

③住宅ローンがない、または売却金で完済できることが前提条件。自宅の現在の評価・価値を知るために複数の不動産業者の意見を聞いた方がいい

④自宅売却の「3,000万円特別控除」を利用すべき

⑤自宅に住まなくなってから3年経過してしまうと3,000万円控除の対象から外れるので注意が必要

 

ちなみに、老人ホーム探しを始めようとしている方は、全国の施設を検索できる下記のサイトをご活用ください。

まずは資料請求して情報を集めてみてはいかがでしょうか。

関連サイト:全国の老人ホーム・介護施設や有料老人ホームの検索【LIFULL介護】

 


2018年02月20日 | Posted in 上手な売却のヒント | タグ: Comments Closed 

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